浅谈地产项目公司销售阶段税收筹划

摘 要：在国家宏观调控日益紧缩的大背景下，再加之竞争日益激烈的市场环境，房地产项目税收筹划水平的高低、对房地产企业的稳健、持续增长发挥着重要的影响。

关键词：税务筹划；

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-04-00272-01

开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。销售已经竣工的商品房时，按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。实际情况中，很多项目在预售阶段及项目施工过程中，销售工作已经就进入尾声了，所以本筹划中所说的销售阶段主要指预售阶段，放在了项目清算阶段之前，是按照实际操作的工作流程来进行的安排。

一、促销活动的税务筹划

（一）销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另行开票，则必须全额计税。

（二）买房赠物的税务筹划。不少开发商在销售时赠送家具、家电、小汽车或者买房免N年物业费等进行促销。进行上述优惠的正确做法一定是开发商将上述优惠体现在房价上，同时业主将得到的优惠在开发商控制的关联企业中消费掉。比如买房免N年物业费，免掉的物业费一定要体现在房价里，同时业主再把物业费交到与开发商关联的物业公司。

二、销售定价的筹划

由于土增税税负因素的影响，在开发成本一定的情况下，售价增长会使税后利润的绝对值相应增长，但土增税的存在会导致销售净利率有极大值；超过销售净利率极大值的售价，虽然会使税后净利润增加，但企业得到的净利小于支付给国家的税款。当然在项目当地市场条件允许的情况下，房地产开发商为了追求现金流的最大化，虽然会付出较高的税收成本，依然会加高售价。在项目进行销售定价时，对于土地增值税的筹划有两个方面，一是对于普通住宅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。可以利用普通住宅免税的20%的临界点来进行筹划。二是针对土增税税率的不同，来确定在相同税率里的最高售价，来达到税率不变的情况下拥有较高的售价和税后利润。

假设房地产开发商建设普通住宅项目，售价为X，开发成本为C，要想让土地增值税的增值率低于20%，建立不等式关系如下：

售价：X

扣除项：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值额：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此计算过程可得出结论，当普通住宅的售价低于开发成本的1.67 倍时，土地增值税的增值率低于20%，从而可以享受到国家的优惠政策，在售价幅度变化不大的情况下，获得最大的收益。但若市场环境繁荣，房地产开发商为了要获得更高的利润，可能选择放弃国家优惠政策来提高售价，虽然由于上缴更多的税款损失了一部分利润，但最终也获得了比享受优惠政策的价格更多的税后利润。超越免税临界点后，在不同的增值率下售价区间为：增值率在（20%，50%），售价所在的区间为（1.67C，2.1253C），享受的税率为30%；增值率在（50%，100%），售价所在的区间为（2.1253C，2.9213C），享受的税率为40%；增值率在（100%，200%），售价所在的区间为（2.9213C，4.6707C），享受的税率为50%；增值率在（200%，无穷），售价所在的区间为（4.6707C，无穷），享受的税率为60%。由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。

三、精装修住房的筹划

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发商在提供给消费者高品质产品的同时，能通过适当提高装修成本的手段或分解收入的方式来降低土地增值税的税负，提高企业的税后利润。实际工作中很多地产公司并不将装修业务剥离给关联的装修企业，只是通过作精装修业务适当调高开发成本，以达到节税目的。

四、房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划

项目公司在开发项目竣工验收后，依据与购房者签订的商品房交易合同，接受购房者的检验，通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中，资产的风险和报酬已经转移，可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移，但由于此步骤时间跨度较长，从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里，所以业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。由于是项目公司，其存在的目的就是为完成项目的开发出售并获得利润，如果在项目竣工验收后，其未销售的开发产品在总可售面积的15%以内时，为了节约项目公司的管理成本可以将未销售的开发产品统一销售给集团公司内部的其他公司或者外部的资产管理公司。在进行土地增值税和企业所得税的清算后，将项目公司进行公司清算。依据《企业所得税暂行条例实施细则》第五十二条规定：纳税人清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度，其清算终了后的清算所得，应按照规定缴纳企业所得税。即企业的清算年度，应划分为两个纳税年度。项目公司进行公司清算时需要注意清算开始的日期，企业的清算日期不同，对两个纳税年度应纳所得影响不同，企业可以通过合理调整正常经营所得和清算所得，来降低企业整体税负水平。

如果企业在清算年度有经营所得，预计清算为亏损状态，可尽量将清算支出提前支付，从而将清算日期推迟，利用税务政策来进行企业所得税的筹划，减少税负支出。另外需要关注的是，房地产公司企业所得税不是按照项目汇算清缴，而是按照年度汇算清缴的，在未完工期利润是按照收入的15%扣除期间费用、税金，抵补亏损后按照25%缴纳，这就要求项目公司在考虑上级费用控制预算的前提下筹划好期间费用尤其是销售费用，尽可能做到不交或少缴企业所得税；在完工年度结转损益的情况下，尽可能将地下车库等亏损的业态尽早结转，有效降低利润率，这就要求项目公司要尽可能早销售地下车库、夹层、小棚等业态，实行捆绑销售，不失为好的策略。