房地产开发工程造价控制管理探讨

2019-04-27 版权声明 举报文章

房地产开发工程造价控制管理探讨

【摘 要】阐述“以人为本”是有效控制工程造价的基础,并从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面讨论房地产开发全过程的造价控制管理。

【关键词】房地产开发;造价管理

“以人为本”是众多开发单位所强调的一个管理理念,在工程造价管理中,人的因素更显重要。工程造价控制涉及多个环节和专业,如:前期规划、施工管理、竣工验收等。每环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作,他们工作中的任何失误,都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益,企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上,有胆有识地重视 “以人为本”,要强化激励和约束机制。从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面研究分析房地产开发全过程的造价控制管理。

1.设计阶段是控制工程造价的核心

设计对房地产开发建设的极端重要性,已被越来越多的业主和房地产商所认识。房地产开发企业,在暴利时代过去之后要想赚钱,只剩华山一条路,就是降成本、做精品、创品牌。而要做到这一点,最重要的一环就是切实做好设计。虽然设计费只占到开发建设项目全部投资的1%,但它对开发建设项目的投资影响却高达75%以上。在单项工程建设中,其建筑、结构,设备方案的选择和施工图设计对投资有着巨大影响。在满足同样使用功能和安全度的前提下,技术经济合理的设计,可降低工程造价10%-15%,甚至可达20%-30%。

如住宅的建筑设计,认为只有小进深(如进深10m甚至以下)才能保证住宅采光通风良好。其实,这完全是一个误区。实际上,只要套型设计布局合理,进深12m-16m仍然完全能做到采光通风良好,但这对建筑成本的影响却是巨大的。如进深由10m增加到14m,建筑面积增加40%,但纵墙长度却一点没增加,既节约了近一半的墙体,同时还可提高容积率节约用地。又如住宅的层高,规范规定为2.8m,对于普通住宅来说,这个高度(2.8m)完全可以满足一般舒适性要求了。但有的人却误认为层高越高越好,岂不知层高每增加0.1m,建安费就要增加2.0%,对建设成本的影响是很大的。

设计对开发建设成本高低的影响实在是太大了。正如业界广为流传的那样,“设计的浪费是最大的浪费,设计的节约是最大的节约”,“设计者笔下一条线,影响着投资千百万”。因此在设计阶段应从下面五个方面控制:

(1)实行设计方案招投标。开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制,加强管理工作,通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现工程洽商。

(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,开发单位要做到心中有数。而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。

(3)开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

(4)加强图纸会审工作。加强图纸会审,尽量将工程变更的发生控制在施工之前。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前,组织相关技术人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失。

(5)加强设计变更的管理,杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更,采取必要的审批制度,分析原因,分清变更是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更,从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

2.工程招投标是控制工程造价的手段

工程建设领域实行招投标制,是为了适应市场经济的客观要求,通过竞争机制,优化资源配置,低成本,高质量,高效率的完成工程建设。通过招投标引进竟争机制,可以降低工程成本,对施工单位的选择应该比较慎重,因为施工单位的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在工期和质量都得到保证和满足的前提下,招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人,因此,价格的竞争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。

首先考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。

其次是要求施工单位具有足够的技术实力。它不仅使施工单位自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工单位能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

最后严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底的标书,做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同价格及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。要对合同全部内容仔细阅读和审查,保证合同内容的完整性、严谨性和周密性,保证合同内容符合法律法规要求,要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

3.现场工程管理是控制造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键,一是选择合理的施工方案,二是合理控制工程签证,三是严格审查承包商的索赔要求,四是做好材料的加工定货。由开发单位引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。同时预算人员要广泛掌握建材行情,及时办理工程签证,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。

4.竣工结算是控制工程造价的重要措施

工程竣工结算审核是建设投资的最后把关程序,是合理确定工程造价的必要程序,是工程合同执行情况的最后检阅。工程施工结算审核时有必要委托社会上审计单位,审计部门通过开发单位提供的隐蔽签证、现场签证、设计变更、结算书、竣工资料,进行细致审计。以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程,根据现场实际对结算书中不合理之处进行核减,使审核后的结算真正体现工程实际造价。

从以上几个方面可以发现,降低工程成本事在人为,控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额,更积极的意义是要促进建设、施工、设计单位加强管理,使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用,取得最佳的经济效益和社会效益。房地产企业要实现利润的最大化,就必须在工程决策阶段、设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段的全过程中,加强工程造价控制,降低开发成本,确保开发项目投资目标的顺利实现。 [科]

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