维系城市肌理,提升城市品质

摘要:在城市更新的背景下,旧住宅改造是我国一项不可避免的重要工作。本文介绍了上海市近年来在旧住宅改造工作方面的杰出成就,并从设计角度总结了综合改造的内容与方法,从管理角度对改造工作的策略以及改造资金的来源进行了探讨。

关键词:旧住宅综合改造;城市更新;改造设计; 改造策略

Abstract:The renovation of old residence is a very important inevitable work for China in the background of urban renewal. This article introduces the outstanding achievements in Shanghai’s comprehensive renovation of old residence, summarizing the content and methods of comprehensive renovation from the view of designing, while discussing the strategies of renovation and the source of renovation funds from the point of management.

Keywords:comprehensive renovation of old residence;urban renewal;design of renovation;strategy of renovation

中图分类号:TU984.11+4

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2010)08-0094-04

1 前言

进入21世纪以来,中国城市化速度日益加快,大批土地被纳入新城区的建设范围,一个又一个的城市副中心作为城市扩张的结果而繁荣了起来。在这种快得令社会来不及思考的前进中,城市形态和肌理都与历史性之间发生了明显的裂变。然而城市建设不可能仅仅是一种无限扩大化推进的过程,随着时间的推移,那些先期被开发的土地和建筑必然将转变为古老的、陈旧的身份,更不用说那些在本世纪城市化进程爆发之前就已经存在的老城区和老建筑群――城市与建筑有自身的持久性,不可能如农作物一般在短期内被数次推到重来。因此在今天的大规模城市化进程中,新城区的建设是一方面,旧城区的维护与改造更新也是极其重要的另一方面。

上海是中国城市化水平最高的城市之一,在中国当代城市化的进程中也获得了巨大的成就。从浦东开发到临港新城的建设固然都是新城建设的典范,但我们依然须要着重对待老城区里大量陈旧街区和建筑――不论从经济还是行政角度上来说,将这些区域夷为平地再重新建设的难度都太大――所以合理的更新和改造才是提升这类城市地区品质的最佳选择。近年来在政府职能部门的重视下,上海市在旧城区的改造更新工作中走在了全国的前列,本文就在这样的背景下系统性地总结沪上旧住宅的综合改造问题,从而为中国城市化过程中的旧城更新提供实践参考的依据。

2城市更新理论与背景

城市的发展本就是一个不断更新的新陈代谢过程――当城市发展到一定阶段时,城市的自我调节机能便会激发城市更新,成为自身突破某些发展瓶颈,开拓新的发展空间的有效手段。

二战后的世界城市大发展中,以现代主义为理论基础的城市规划和建设在全世界的范围内一度成为主流,但是人们逐渐发现――大规模的新城规划和城市扩张反映的是一种大工业时代的发展观,虽然令社会血液澎湃,但广大群众却会成为最后的牺牲品――这是一个被许多发达国家城市发展所验证过的可怕事实(图1)。因此对已有城区的改造重新得到了重视。伦敦、巴黎、纽约、慕尼黑等大多数西方城市在这一时期内对其城市中心区均进行了大规模的拆建和改造,然而又一个不可挽回的失误发生了――用大批在那个时期内被视为新生力量代表的国际式摩天大楼替代了诸多传承古老文化传统的建筑――这带来了传统城市空间和肌理的破坏、社区人情味的丧失。1961年,简・雅各布斯 (Jacobs Jane)在她的名著《美国大城市死与生》中阐述了她对于旧城更新问题的看法,她认为挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持,力争唤起人们对城市复杂多样生活的热爱。时至今日,在我国当代的城市更新计划中,尤其是对于具有历史文化传统的大城市(如北京、上海、广州等地),在面临着这样或者那样的种种选择、种种矛盾时,须强调以人为本、以生活为本的原则,尽量吸取从全球以往城市更新过程中所总结出来的教训,找到适合我们城市现状的城市更新道路。

居住区是城市功能中的主要组成部分,城市中旧居住区的更新对城市品质的提升来说至关重要。过往的许多教训告诉我们,城市活力的丧失,很大一部分原因在于居民区的减少以及居住区品质的下降。在今天我们必须采取积极的整治措施来进行旧居住区的改善。

3上海市旧住宅改造概述

上海市人口密集,用地稀少,居住问题一直是城市发展中的重大难题。因此研究上海市的旧住宅改造,对全国来讲具有典型的示范意义。

20世纪60至80年代,为了解决当时住房严重紧缺的问题,上海市曾建造了大批较为简陋的多层住宅,俗称老公房。由于当时的经济水平和建设标准等原因,这批住宅到今天已经出现了各种问题――渗漏严重、保温隔热性能差、小区内公共设施不足、外观破旧等等,居民对此颇有怨言,并且这些住宅与上海日新月异的国际化大都市形象也极不相称。于是,如何对这类旧住宅进行更新和改造,以改善居民的生活条件并提升城市品质,就成为了上海市旧城更新的一项重要内容,改造工作大致可以分为以下几个阶段:

1991年3月,上海市政府在住宅建设工作会议中明确了“改造危房、棚户、简屋”以及“旧式里弄要逐步改造成拥有独立厨房、厕所的成套住宅”的工作目标。由此上海市拉开了大规模旧居住区改造的序幕。

1999年6月,上海市启动了给建筑“穿新衣、戴新帽、换新颜”的“平改坡”工程,选择了13 幢住宅进行试点,在建筑结构许可条件下将多层住宅的平屋面改建成坡屋顶并对建筑外立面进行整修,大获成功。

2001年上海市又以举办APEC会议为契机,对市区主要景观路段两侧及会址周边的旧住宅区实施了“平改坡”改造。将这一工作由点到线,逐步延伸到各主要道路两侧,之后又由线到面,成片改造整个街坊或整个小区(图2)。

2002年起,上海市开始尝试在“平改坡”改造工程基础上发展而来的“旧小区平改坡综合改造”,这是旧住宅区更新的又一轮发展和尝试,将平改坡和房屋综合整治有机结合――对房屋进行整修优化,并配合小区环境综合整治、配套设施增设完善,改善居民的生活条件,提升小区品质。

2004年起,在取得综合改造试点成功经验的基础上,进一步大力推进全市范围内旧小区平改坡综合改造工作,并且根据国家建设资源节约型社会的要求,在综合改造中大力普及降低能耗的措施,尝试了新技术与新材料。

2008年,结合迎世博600天行动计划,对市区1996年前建造的高层进行旧住房综合整治,对世博相关范围、路段或区域内的旧住宅小区进行综合改造,对沿街建筑物外立面进行综合整治。使上海市的市容市貌又有了巨大的品质提升。

据2010年上海市政府工作报告中的统计指出:迄今为止,上海市共完成约1257万m2的高层旧住房综合整治和约3274万m2的多层旧住房综合改造工作,住宅成套率已超过95%。旧住宅综合改造工程近几年来取得了斐然的成绩,得到了各界的一致好评,在全国也起到了良好的示范效应。

据统计上海现仍有超过5700万m2的旧小区,可谓量大面广,未来综合改造的任务依然十分艰巨。为此有关部门正在制定未来旧小区实施综合改造的总体规划,在未来逐年分步实施、进一步发展和优化综合改造的内容与措施,做到有据可依、有条不紊。

4旧住宅综合改造设计

上海市旧住宅综合改造,是指在规划和建筑结构许可的条件下,采用进步的科学技术措施,对旧住宅的建筑功能与形态、对小区环境进行综合改造的整体性修缮行为。通过综合改造提升房屋和小区的使用质量,并同时建立健全而长效的物业管理机制。

4.1设计内容

旧住宅综合改造的设计,所包含的内容分为三大类:房屋整修、环境整治、配套设施完善。具体实施时应根据项目的实际情况,因地制宜、灵活设计、有所取舍。每一类设计中所具体包含的内容如下:

1)房屋整修

成套改造

上世纪50-70年代所建造的大量旧住宅中,户均面积很低小,居住功能复杂,居寝、餐寝不分,多户合用厨房、卫生间。在今天的旧住宅综合改造中,可通过“成套改造”――通过改造使旧住房独用成套――来改善居民的居住条件。

以天山二村旧房成套改造为例(图3),位于上海市长宁区的天山二村建于50年代,原为三层砖混结构,后又增建一层,一梯四户,厨卫合用。改造设计形式为1至4层改扩建,使每户住宅自成一套,各户均配置独用的厨房和卫生间;此外加建两层作为商品房(其中六层还附带坡屋顶阁楼)作为给开发商的经济回报。这个工程案例中的平面功能的调整完全不影响原有建筑结构的安定,改造加建的5、6两层荷载完全由在原建筑四周新打入的桩基础承载。

在成套改造的设计中应注意:厨房间可采用封闭式或通过式,但应具备通风条件;预留设置好燃气灶、水斗与热水器的位置;卫生间应当敷设上下水管,设置地漏,并预留坐厕、淋浴器位置;卫生间不得设置在厨房上部。

屋面改造

上海市大量旧住宅均为简陋的平屋面,由于年代久远、施工水平不高,到今天都存在着大面积渗漏的问题;而且保温隔热功能差,造成顶楼住宅室内温度条件不佳。当前上海市的旧住宅综合改造中,主要采用“平改坡”的方式在原平屋顶上加建坡屋面,既提升使用功能,又可以优化房屋形态。

具体的设计方法现在也已较为成熟:拆除原有松散的结构隔热层,排查原平屋面结构,找出承重墙的位置,由此设置钢筋混凝土卧梁与架空梁,并预先安置各类预埋件;上部以钢屋架和钢檩条搭建出坡屋面与老虎窗的形态;最后铺设面层材料并做好保温、隔热和防渗的处理(图4)。坡屋面与老虎窗的设计并非唯一,在设计中可以尝试多种可能性,使平改坡的形式更加丰富、色彩更加和谐。

值得指出的是,城市的形态应该是丰富多彩的,因此不宜把所有的平顶房都改为坡屋顶,单调、盲目的“平改坡”,很有可能矫枉过正,造成另一种形式的景观单调。对旧住宅的平屋面仍有多种改造的选择,例如“平改绿”――屋顶绿化的设计,不仅可以美化第五立面,也可以改善小区的生态环境;再例如屋顶空间的太阳能改造,也是未来节能科技的一个趋势。因此对待旧住宅的平屋面改造,应当根据时代和科技的发展开拓更多的思路。

外立面整修

在旧住宅综合改造中,如何通过便捷的方法为原本简陋、杂乱无章的房屋外立面提供美观大方的全新视觉形象,是设计的重点。可以通过构图的和谐、控制线的确定以及色彩分析来决定外立面的最终完成状态。

在上海市济阳一村的综合改造工作中,我们根据小区环境确定外立面涂装的主、辅色调,统一风格;利用GRC线脚将立面划分为三段式增加美感;墙面转角处以涂料作细部处理。设计的成果简洁而富有格调(图5)。

外立面整修中重点需要注意的问题还有:外墙与外窗的清洗、晾衣架的统一设置、空调机位的统一、空调机架外框包裹方式的统一、雨落水管的清理或重新设置。其原则为尽量统一规划排布各种外立面上出现的视觉元素,使其整洁而有韵律。

对于有临街商铺的旧住宅小区,还应当注意对沿线店招店牌做重新规划。根据现场条件可选用附壁式、廊檐式或骑楼式商业界面改造;对店招店牌的整治应满足横向、竖向构图的统一以及色彩色调的统一(图6)。

房屋硬件更新

针对现状条件各不相同的各类旧住宅,有时候需要进行结构安全检测,对有隐患者进行结构修复或加固。此外,对于百姓日常生活中必须的各项基本功能,在旧住宅综合改造中也应当在有条件的情况下尽量进行房屋硬件更新,例如:房屋内上下水管疏通或重新敷设;整修水箱,或对有条件的小区升级为变频供水系统;为房屋增加单元电子防盗门;在楼内进行电路扩容;楼内公共区域加装声控公用灯;宽带入户等等。

楼道内公共区域整修

为提升旧住宅小区内居民的生活品质,综合改造设计也须注意对以往易被忽略的楼道内公共区域进行清理和整修:配合居民清理楼道内的杂物;重新粉刷楼道内公共区域的墙面;替换陈旧的楼梯扶手;重新设计并喷涂楼道内的公共标识系统;对于楼道内必须的各种设备箱进行重新整合和排布。

2)环境整治

综合改造设计除了要关注旧住宅房屋本身,更应当注重整个旧小区的总体环境改造。随着社会的发展,上海市在最近几年已经越来越重视对旧小区环境的整治。设计过程中要尽量将以下各分项考虑全面,具体改造时根据现场状况选择其中有条件实施者进行整治(图7):

a.拆除小区违章建筑;

b.绿化整修,以修复、补植为主;

c.小区道路整修;

d.小区垃圾箱、垃圾房整修;

e.小区内污水管和下水道的整修、疏通与翻新;

f.小区入口大门、门卫房的整修;

g.修复或新增小区路灯,绿化区域内可适当增设太阳能草坪灯;

h.小区围墙整修,围墙宜透空透绿。

i.有条件的小区可以开辟增加一些健身场地或景观节点,但不宜移动原有绿化场地做为硬地(图7);

j.新增或更新小区指示牌,重新规划布置小区内的标识标牌系统;

k.对室外密密麻麻的架空线,尽量重新规划,安排于地下。

3)配套设施完善

旧住宅小区由于建造年代较早,时至今日小区内的各类配套设施已经不能满足居民们今天生活需求,例如缺乏必要的社区用房、停车系统、现代化设施等等。在综合改造中应当在可能的情况下尽量补充完善旧小区内的各项配套服务设施:

a.通过改造、新增或是房屋置换等方式,为小区提供管理用房、老年人活动室或图书室等社区功能用房。对于这些项目应在取得居民同意的前提下,办理规划审报等有关审批手续后方可实施。

b.对小区内场地进行拆围整合,腾出场地用于机动车与非机动车的停放,注意尽量减少宅间绿地的破坏(图8)。

c.增设无障碍设施,例如住宅楼入口无障碍设施,以及多层住宅楼加设电梯,以充分体现“以人为本”的关怀和“可持续发展”的理念。

为一幢多层旧住宅增加一部电梯的费用大约为20万元,可大大提升住宅的品质。电梯改造费用的筹措有多种途径:如将加层房的出售费用用于装电梯;电梯企业出资安装,收取使用费;居民出资――除底层的居民不用分摊以外,二层及以上的住户各自分担约1万元的外挂电梯改造费用。

d.增设标准信报箱、雨棚等利民设施。

e.因地制宜地加设小区智能化系统。

4)节能技术――未来的综合改造发展方向

上海市旧住宅改造具有一种与时俱进、不断发展的内在机制,随着社会和科技的发展,改造内容和技术也在不断更新。在未来的几年内,根据国家创建资源节约型社会的方针,综合改造的重点将会在于旧住宅的外墙保温改造、各种屋面系统新材料以及各种节能新技术的选用。

a.外墙保温

根据热辐射实测实验判断旧住宅楼外墙保温性能的优劣,对于墙体保温性能差的状况,实施改墙不改窗的外墙节能改造;对墙体尚可而窗户保温性能差的状况,实施改窗不改墙的节能改造。

b.屋面系统

随着技术的进一步成熟,未来可选用的“平改坡”屋面材料也将有更多地选择,不论是彩钢瓦或油毡瓦,甚至诸如新兴的屋面整体系统,都将具有施工简易、节点处理简单、自重小、耐久性好、保温隔热性能佳的优点。此外木结构屋面技术也发展迅速,木桁架可在工厂根据尺寸要求预制,运抵施工现场后按图拼装,施工周期大大缩短,并减少了施工噪声;而且木屋架更为轻便,结构强度好,拥有上佳的抗风荷载及抗震能力;木屋架系统的保温、隔音等性能更是其他建材无法媲美的。

c.节水技术

通过技术比选,选用最合理的产品进行推广,对旧住宅内老式坐便器进行节水改造。

4.2运营管理

1)操作方式

上海市旧住宅综合改造目前已经形成了比较成熟的操作方式与流程,这对于城市更新的推进有着积极的作用。

在决定对某个旧住宅小区开展综合改造工作之前,首先须由业主委员会提出书面申请并经2/3业主同意后报相关部门办理手续(若无业主委员会,则首先要按照有关规定成立业主委员会);所在区房地(住宅)局初审后报市房地局;市房地局综合平衡、审核并通过后将此小区列入综合改造计划。而上海市也组建成立了“上海市房屋土地资源管理局”专门负责实施旧住宅综合改造工作,责任明确、目标坚决。

2)资金筹措

对于旧住宅改造来说,不论政府还是开发企业,都受市场经济规律的支配,都必须考虑资金来源和经济效益。目前上海市旧住宅综合改造的资金来源原则上由市、区有关部门和业主共同承担,即“三个一点”原则:市里出一点,区里出一点,物业产权人出一点――市里负责约30%,区里负责约70%,改造区居民根据受益程度也需负责一部分出资。

未来的旧住宅改造不可能永远过于依赖政府财政,我们应当向市场寻求更多的资金来源途径,建立“政府扶持、企业运作、市民参与”的改造机制,将改造纳入市场化运作的良性轨道:

当改造项目有望资金就地平衡时,政府可以指定承担公房资产管理职能的企业负责实施,也可以考虑通过土地招标方式引进开发商进行合作,政府应给予必要的政策支持和优惠政策以保证开发企业的经济效益与收支平衡,或异地与之互补平衡的做法.

当改造项目难以做到资金就地平衡时,只能由政府指定承担公房资产管理职能的企业或相关物业管理公司负责实施,此时应调动改造区居民的积极性,政府给予适当的经济支持和必要的政策倾斜,对无力支付改造费用的人员和单位要研究帮扶的办法。更要积极采用市场化的运作方式出售部分加层或新建的房屋将所得资金用于改造。

在未来更宜设立旧住宅区改造发展基金,由政府拨款、专人管理。

3)质量监控

旧住宅综合改造是百年大计的民生工程,必须重点抓好改造的质量,目前行之有效的监控措施 主要有:

建设管理――市区牵头、各方参与,全过程管理;

工程质量――采取招标议标形式,公开竞争,选择有专业资质的设计、施工、监理单位,工程建设须规范操作、严格把关;

材料选用――专家鉴定、集团采购、择优选用。

4)后续管理

完善旧小区的物业管理水平,也是旧住宅综合改造工作的重要组成部分,避免出现一年新、二年旧、三年破的现象。通过建立长效物业管理机制,保持和巩固综合的成果,保证旧小区进入良性循环的有效管理。

5结语

上海市近二十年的旧住宅综合改造走在了全国的前列,已经为城市、为人民切实创造了良好的成效。在未来,旧城更新、旧住宅改造所面临的形势依然十分严峻,不论管理者、设计者还是使用者都应当以与时俱进的思维不断发展“综合改造”的外延与内涵,吸收新技术、强调节能减排,为我们的城市和社会创建更美好的环境。

参考文献:

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