建筑标准对住宅价格影响因素的分析

摘要：文章从建筑标准角度对住宅价格影响因素进行了归纳与分析，认为住宅的层高和净高、层数、容积率等要素是影响住宅价格的主要因素；并结合实践，提出了相应的改善对策与建议，以期为此方面的应用提供参考。

关键词：住宅价格；建筑标准；影响因素

1 近年来我国住宅价格发展现状

住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，包括普通住宅、高级公寓和别墅等。回顾近年来住房价格的飙升，除土地的因素，引起住宅价格的上涨外，建筑标准的不断提高也是住宅价格上涨的因素之一。住宅是每个人日常生活，起居的必须场所，人们对于自身生活条件的提高，当然也有着不同的要求，这也是建筑标准不同的原因。开发商根据不同消费人群的定位来决定所开发的建筑的标准，从而适应不同人群的需求。同时，建筑标准也是住宅价格的重要组成部分，标准的变化也很大程度的影响了住宅价格的高低，所以，对住宅价格中建筑标准的分析具有很好的现实意义。

2 建筑标准的影响因素及依据

2.1住宅的层高和净高

（1）层高的增加对柱、梁对造价的影响。所谓建筑物的层高是指建筑物从下层楼地面到上一层面之间的垂直距离，是根据室内设备家具、人体活动、采光通风、照明等要求，综合考虑诸因素而确定的。一般来说层高降低，相应也减少墙体材料，减轻自重，改善结构受力：又能缩小房屋间距，节约用地，在严寒地区可减少采暖费、炎热地区可降低空调费，因此建筑物的造价也会相应降低。

（2）层高的增加对主要建筑材料用量的影响。层高的变化使建筑物造价发生了明显的变化，其原因除了结构设计和上文提到过的支撑费用以外，建筑材料的数量增加也是主要原因之一。层高的改变对建筑材料用量造成了较大的影响。由于层高增加造成支撑费用的大幅提高，使得木材成为最敏感的因素，但它是呈单方向变化的，即随着层高的增加而增加，但当层高减至3.6m以下则不再发生变化。其次是钢材，随层高的增减呈相应增减的趋势，但在层高减小时的变化更为明显，达到32%左右。其他的材料则均具有相同的敏感度。这就要求设计过程中，在均衡各类因素的基础上，与工程造价进行科学的权衡，以达到最佳的功能造价比，获取最大的经济效益。

2.2住宅的层数的影响

民用建筑按层数分为低层、多层、高层住宅，一般来讲，在中小城市，以建多层住宅较为经济，多层住宅具有降低造价和使用费用以及节约用地的优点。在大城市可沿主要街道建设部分中、高层住宅，以利用空间，美化市容。

（1）对于低层住宅（6层）来说，1层和6层价格基本上一样；2层和5层的价格基本一致；3层和4层的价格基本一致。

（2）对于高层住宅（7层以上）来说，一般楼层越高，价格越贵：因为楼层的高矮对于视野的扩大有相当的影响，所以楼层的差价会普遍存在。

（3）对于低密度住宅（4层以下，但不属于别墅）来说，一般是1、2层内部复式是一户，3、4层是内部复式是一户：因为1、2的户型，一般都会带一个花园或者车位，所以下层的户型会比上层的户型贵一些。

2.3容积率对住宅价格的影响

容积率顾名思义是一块建设用地上所能容纳房屋建筑面积的多少，即指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。容积率的高低直接关系影响着建筑密度和绿地率的指标，影响着建筑物的高度的控制。容积率越低，居民的舒适度越高，房屋价格就越高；容积率越高，居住的舒适度越低，房屋价格也越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。容积率越低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

3 从建筑标准角度对住宅价格进行有效控制

3.1合理降低住宅的层高

合理降低住宅层高不仅与节材、节地、节能节省投资等建筑经济话题密切相关，而且也是改善居住空间环境质量的重要内容。住宅的层高对住宅投资影响较大。根据测算，当住宅层高从3m降到2.7m时，平均每套住宅综合造价可降低到5%—5.5%。适当降低层高，不仅在节约投资上有明显的效果，而且还节省土地、材料、能源。

3.2容积率确定对于住宅价格的控制

具体包括，首先，在一定范围内，提高容积率不失为降低房价的一个可行途径；其次，增加容积率的实质是增加了土地利用空间；第三、城市土地使用强度愈大，活力愈强，用地愈少，基础设施愈划算。

3.3住宅建筑的平面布置

在多层住宅建筑中，墙体所占比重大，是影响造价高低的主要原因，衡量墙体比重大小，常采用墙体面积系数（墙体面积，建筑面积）。尽量减少墙体面积系数，它与住宅建筑平面布置层高单元组成等均有密切关系。合理加大建筑进深，减少外墙长度是减少墙体面积系数，降低造价、提高经济效果的主要措施之一。在相同建筑面积时，住宅建筑的平面形状不同，住宅的建筑周长系数（即每平米建筑面积所占外墙长度）也不同。一般都建造矩形和正方形住宅，既利于施工，又能降低成本和使用方便。在满足住宅功能和质量前提下，加大住宅进深，即采用大开间，对降低工程造价有明显效果。

3.4降低材料成本的方法

（1）价值工程：针对产品或服务的功能加以研究，以最低的生命周期成本，透过剔除、简化、变更、替代等方法，来达成降低成本的目的。价值分析是使用于新产品工程设计阶段。而价值工程则是针对现有产品的功能，成本，做系统化的研究与分析，但现今价值分析与价值工程已被视为同一概念使用。

（2）谈判：谈判是买卖双方为了各自目标，达成彼此认同的协定过程，这也是采购人员应具备的最基本能力。谈判并不只限于价格方面，也适用于某些特定需求时，使用谈判的方式，通常所能期望达到价格降低的幅度约为3-5%，如果希望达成更大的降幅，则需运用价格/成本分析，价值分析与价值工程（VANE）等手法。

（3）标准化：实施规定的标准，或降低订制专案的数目，以规模经济量，达到降低制造成本的目的。但这只是标准化的其中一环，组织应扩大标准化的范围至作业程序，以获得更大的效益。