解析物业管理企业经营难题

摘要：本文从物业管理公司、业主、开发商入手分析了物业管理公司为什么收费难的问题，并试图找出有效的方法解决物业管理收费难这个一直困扰物业管理公司，影响其发展的问题。

关键词：物业管理；物业管理费；服务质量

Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.

Keywords: property management; Property management fee; Service quality

中图分类号： C29 文献标识码：A 文章编号：

“物业管理” 产生于19世纪的英国，伴随工业革命逐渐兴起，发展到今天已经有近200年的发展历程。早在“九五”期间我国建设部就认为：“全面推行物业管理是房屋管理领域深化改革的重要内容，同时对房地产经营企业制度的改革也将起到推动和促进作用，要在全国范围内推行物业管理新体制。”为了能更好地适应我国的发展实际，必须对物业管理进行调整，开辟一条符合中国国情的新思路。

随着社会的发展，城镇化建设和房改不断推进，物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理的进一步发展和完善，尤其是物业管理收费问题。物业管理公司对业主的物业进行管理和维护，为业主提供保安、保洁、维护和其他综合，按规定收取物业管理费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。目前，我国大部分地方的物业管理费收缴率都只有50%～70%。这么低的收缴率，对于物业管理公司的生存及服务质量必然造成严重的影响，不利于物管行业的普及和实施。

一、相关法律法规不完善导致收费困难

我国于2003年9月1日起施行《物业管理条例》；2007年10月1日起施行《国务院关于修改规定》；2007年3月通过《物权法》，2007年10月1日开始施行。虽说有全国性具体的条例法规，但缺乏实际操作性，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，对于双方约定的“质”、“价”、“量”等服务没有统一的标准和要求。由于各地经济文化发展不同，导致各地自行制定相关的地方性法规，对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，未形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。

物业管理是一个微利的服务性行业，物业管理企业发展依赖向业主收取的物业管理服务费。许多企业为了生存而降低物业管理费征收标准，价位低于物价部门审定的标准。但是在物业管理费中，业主能享受多少服务，没有明确标准，造成业主和物业管理公司之间出现认知差异。

二、物业管理公司的服务质量不高导致收费困难

物业管理属于第三产业，是服务行业。物业管理企业的根本任务突出服务二字。近年来，随着物业管理行业市场化程度不断提高，物业服务质量的重要性愈显重要。在一定程度上，服务质量能决定物业服务企业的生存和发展状况。因为服务质量不高被业主炒掉甚至被市场淘汰的物业管理企业屡见不鲜。由于物业管理在内地起步晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物业管理公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理与服务上下工夫，管理和服务无法满足业主的需求，但费用却照收，激起业主抵触拒交物管费。

我国的物业管理企业多数由房地产公司分立出来，或是从房管部门转制而来，公司规模小，管理成本高，经营效益比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才，造成管理不到位，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣。由于规模小，物业管理公司希望管理成本越低越好，员工待遇较低，难以招聘到高素质的专业人员。

伴随着业主生活水平的提高，业主对物业服务的需求不再满足于保修、保洁、保绿及秩序维护等基础服务，业主越来越注重物业服务细节。由于居住结构的变化、环保的要求和人们对舒适度的要求不断增高，现代化的建筑设备系统大到供电、给排水、供暖、空调、电梯、通讯、电视接收系统、停车，小到水龙头、马桶、电源开关等。随着业主文化素质和维权意识的不断提高，要求物业管理服务全面化和多样化，现在的物业管理不仅是房屋管理，还涉及物权维护、财产保护等。由于工作从单一进入复杂，有的物业管理公司的业务无法适应新要求，与业主容易产生矛盾。

三、开发商遗留问题导致收费困难

物业管理公司是在开发商交房后进入小区，开发商为了自己的达到销售利润，在销售时可能会对业主进行某些承诺。而当业主入住后发现开发商售前的承诺没有得到兑现，开发商建设过程中的质量问题开始暴露，业主只能对着物业管理公司发难。问题解决不了，就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪，物业管理公司处在了既服务于小区业主，又与业主相对立的尴尬局面。

2007年10月30日中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》已经，于2008年2月1日起施行，根据这项办法，各地也出台了相应的维修基金管理办法和标准。但依然是执行力度不够，若物业项目保修期一过，需要大、中修工程，业主们想申请物业维修基金，程序很繁琐，拖延时间也很长，而物业管理企业自身资金短缺，没有实力也没有能力垫付这笔资金，导致工程被搁浅，直接影响到业主的生活。业主认为我交物业费了，房屋出现问题物业管理服务企业就应该负责，不修好我就不再交物业费。

四、业主方面的问题

首先，观念上不少业主还存在不理解物业管理是有偿服务行为。特别是一些老、旧的厂矿小区，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，没有把物业管理当作一种服务性消费来支出。

物业管理的法规条例没有得到普及、宣传，业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人，并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。