略论房地产企业的成本管理

摘要:房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。随着国家宏观调控的不断实施以及国际金融危机的影响,房产企业的暴利时代已经终结,强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。笔者经过多年的研究和学习 ,对当前房地产企业的粗放经营、成本控制意识淡薄的问题进行了详细阐述,最后总结提炼了几点具体的成本控制对策,以期给广大读者提供可供借鉴的参考。

关键词:房地产;成本控制;对策

一、房地产企业成本控制的必要性

(一)加强成本控制才能提升企业的竞争力。2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与持续发展,成为影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

(二)加强成本控制是降本增效的重要途径。利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

(三)加强成本控制才能提升企业的整体运营效率。我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。

(四)加强成本控制是项目管理的最重要的内容。项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。

二、在成本控制方面房地产企业存在的主要问题

(一)没有一个健全合理的成本控制体系。长期以来,我国企业实行的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式,同时,由于房地产行业的特殊性其目标成本核算又具有其独特性,房地产开发目标成本是开发商通过确定所开发的产品形态,结合市场预测,确定销售价格,在保证期望利润的情况下,事先下达的成本指标,这个指标是成本的最高限额。在房地产企业中,财务人员根据合同来控制项目的开发成本,不能从开发产品形成的全过程对其成本进行全面系统的控制和把握。同时,由于房地产企业开发项目的开发周期长,其开发建设涉及四个阶段:策划准备阶段,设计定型阶段,施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段,包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系,造成成本管理与实际脱节,在前期的策划和设计阶段只考虑产品的建筑形态,在前期成本的控制意识较为薄弱,在实施过程中仅注重控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制,或者只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制。

(二)成本控制流于形式,没有认真的执行下去。在竞争日益白热化的房地产市场,很多企业已日益认识到成本管理的重要性,但是目前房地产开发企业的成本管理工作,事前比较薄弱,事后总结而非过程控制,使成本控制管理形式化,成为一种事后行为。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的审计部,但只是对工程造价进行事后审计,没有发挥其应有的功能;有的企业虽然有预算,有控制,但是缺乏实施的操作力和解决问题的能力;还有一些企业缺乏规范性和系统性的成本预测和和成本决策。

(三)对于成本控制没有一个系统全面的认识。由于房地产行业的投资期较长,投资量大,涉及因素多造成其成本控制的不确定性,使成本控制难度增大。目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大,其资金的时间价值对成本的影响就比较大,而房地产从策划准备阶段,设计定型阶段再到施工实施阶段,持续时间长,其中不可控因素比较多,如建筑原材料价格随市场的变化而波动,同金融业关系密切,同时投资开发过程涉及单位多,国家的有关政策、房地产消费市场以及房地产企业的经营管理水平,都会影响到房地产项目的成本。一些企业为了提高市场占有率、扩大规模急于求成,往往忽略了长期发展战略,使企业缺乏对成本控制的系统把握,忽视影响成本的多因素。

三、房产企业成本控制的具体对策

(一)项目前期阶段的控制对策

1、投资决策阶段的控制。企业前期规划部门要研究怎样从政策上为企业争取利益,例如规划上调整物业类型、改变土地性质调整容积率,尽可能的提升地块的使用价值。工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。

2、前期报建费用的控制。对于向政府部门交纳的各种报建费用,占有不小的比重,对于收费政策与收费标准要有一个较好的把握,如果属于政策优惠标准之内的项目,尽最大努力的争取。交纳的各种保证金到期要及时的予以索回。

3、地质的勘探和“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队,最终的目的也是降低费用缩短工期。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队,最终的目的也是降低费用缩短工期。

4、图纸设计审核环节的控制,研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25~35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核;对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。以及工程图纸的设计要予以关注,目前从事此类服务的机构也越来越多,收费较以前也有了大幅的优惠。采取公开招标的方式,可以将费用尽最大努力的降低。在图纸的设计上,不同的设计人员设计的结果有较大的差异,在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值,杜绝出现设计浪费。设计之前,要选定经验丰富的设计人员,分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流,以使工程的价值与市场销售定位相吻合。

(二)项目中期阶段的控制对策

1、对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此,要求施工企业具有足够的技术实力,它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。目前,正推行的建筑安装工程“无标底招投标”,对于业主方来说,并不能把它理解为真正的“没有标底”。业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数,避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

2、抓好合同管理,避免工程索赔在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式,作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,以减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。

3、加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费:①加强现场管理。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后花钱,在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如:工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符;市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。②严格现场签证管理。开发企业应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性。之后,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。

4、基础设施的费用包括:道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等,在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排。

5、公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求,配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排,还要密切关注项目周围的配套情况,近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

(三)项目后期阶段的控制对策

竣工结算阶段的成本控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡系标底内已含项目不能重复出现。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制,确保结算质量。

(四)资金成本的控制对策

1、借贷资金可以从银行等金融机构借入,也可以从一些融资机构以及个人借得,虽然后者具有手续简便方便灵活的特点,但是往往利率较高,一般情况下不可取,而从银行等金融机构借入资金是企业所普遍采用的方式。国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别,需要对其有一个整体的把握,尤其受现在全球性金融危机的影响,贷款的审核条件和发放流程将更加严格,因此应根据本企业的实际情况,选择特定的银行作为业务合作伙伴。

2、企业应该制作一个《项目进度资金需求计划表》,根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金,杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的,建议企业以短期借款为主,借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款,如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度,又为以后的增加授信额度打下了基础,还可以节省借款利息支出。

3、严格的按照工程的进度付款,对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚,缩短工程周期也就缩短了资金占用时间。另外办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

四、结语

在市场经济条件下,只有加强房地产企业的成本控制,才能使企业实现平稳健康的发展。房地产企业在成本控制方面,应建立成本控制战略,在目标成本的指导下,充分发挥公司各职能部门共同合作的优势,同时贯穿项目开发的各个阶段,来共同控制成本,降低费用,进行风险预测和评估,实现企业在项目规划决策中的预计效益目标。

参考文献:

[1]段. 房地产开发企业成本的管理与控制初探[J]商业会计, 2009, (07)

[2]甘英华. 严格控制房地产成本以应对经济形势[J]企业科技与发展, 2009, (02)

[3]夏辉. 浅谈企业成本控制[J]财经界(学术版), 2009, (11)

(作者单位:成都青羊城乡建设发展有限公司)