我国房产税征收试点问题研究

【摘要】自2011年重庆和上海率先开展房产税试点以来，到2014.12.11“房产税试点扩围止步，将拓宽为房地产税。”证明目前我国房产税征收存在问题。本文通过对试点城市重庆、上海征收房产税的方式方法和现状的研究，分析了现阶段房产税征收存在的问题，寻其对策，并参考美国――西方房产税制最完善国家的税收制度，从而希望对之后房地产税的立法也有一定的帮助。

【关键词】房产税；试点问题；征收方式

1.房产税相关定义

1.1 房产税的含义和作用

房产税是以房产为征税对象，依据房屋的计税余值或者房屋的租金收入向房屋的产权所有人征收的一种财产税。是税收体系中一种重要的财产税，是房地产税收中的一个基本税种。

拥有“楼市第一税”圣名的房产税其主要作用分别是：抑制房价过快增长，增加政府财政收入以及调整我国住房市场结构。

1.2 房产税的征收现状

1.2.1抑制房价过快增长作用未显现

对比近五年来，两试点城市商品住宅成交均价的价格及其变化幅度。2011年房产税在两地开始试点，当年上海商品住宅成交均价小幅上涨，较去年同比增长1.44个百分点；重庆市则呈现大幅增长趋势，较去年同比增长7.95个百分点。纵观两地试点四年来成交均价皆为上涨趋势，重庆均价尽管有涨有跌，但最终于2013年突破7000元；上海市更是一路上涨，2014年创下涨幅新高，同比增长12.36个百分点。不由得让人疑惑，其中房产税的价值在哪里？

1.2.2偏离了成为地方主要税种、增加地方收入的初衷

2011年房产税沪渝两地试点启动，第一年重庆勉强取得一亿元的房产税收入并且实际征收额比这个数据还要小，上海市2011年-2014年数据显示，上海每年房产税收入占地方财政收入的比例无太大变化，基本都在0.64%左右。作为一项政府大力推广的地方税主要税种，在地方财政收入中的比例在这试点的四年中没有一次超过1%，税收收入如此之小似乎偏离了试点之初使其成为地方主要税种、增加地方税收收入的作用。

2.房产税试点情况不乐观的原因分析

2.1房产税税基过于狭窄

房产税改革的基本内容就是将居民个人非经营用房纳入征收范围，关于征收范围的争议主要集中于是否应该把存量房和农村房产纳入征税范围中。首先，对于存量房，沪渝两地在改革方案上有不同的处理。重庆试点包括存量房，而上海试点未将存量房纳入征税范围。但不管是上海的“增量房”方案，还是重庆的“高档房”方案，房产税的征收对象仅仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房）。对于之前普通存量住宅，两市均没有纳入征收范围，税基十分狭隘。再加上免税面积过大，上海免税面积为人均60平方米，重庆采取按每户抵扣180平方米免税面积（高档房抵扣100平方米），导致房产税更多停留在政策层面，实际执行情况不理想。

不仅如此《中华人民共和国房产税暂行条例》还规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，对农村地块不予以征收，税基一减再减。

2.2政府征收成本巨大

现行房产税的征收成本很高，从税的性价比来说，效率很低。税收的征管成本包括税务局人员的工资、办公的开销、固定资产的购置以及部分研究经费。一地级市的国家税务局的税收成本是8.87%，如果加上基建成本，税收经费占税收收入的比重是13.14%。而另一个地级市地方税务局征收经费达19.29%。一些研究人员在更低的层级（区县级）的调研发现，税收成本占到税收收入的26%，一些地区征税成本更达到50%。房产税与企业税收不同，企业税收可以强制征管，但是房产税面向个人，即使不交房产税，税务人员也无计可施，唯一办法只能挨家挨户去征收。有新闻表示“重庆某税务局所所长为向一名别墅所有者征收房产税，亲自去机场接这位不常住重庆的别墅业主，房产税征收难度之大、成本之高可见一斑。”

2.3 被征税人规避税费

按2011年1月27日出台的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定，从2011年1月28日起，对于重庆主城九区个人新购的高档住房开征房产税。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。政策一出便有新闻报道“9941元！开发商的‘定价红线’？”。这9941元/平方米就是2009、2010年两年来重庆房产均价的两倍。开发商为了避免买房者对房产税感到压力而降低购买力，便在定价方面死守9941这条红线。上海的部分楼盘也在2011年推出了“买房即送五年房产税”来缓解群众对征税的抵触情绪。

以上的两种情况算间接调控了房价，而有些开发商特意打政策的“球”。重庆征收模式针对别墅等高档住房，政府对别墅的定义是跃层高6米，开发商就建成5.5米；原本别墅花园是单独买卖，现当成赠送，不纳入房产中。新建别墅都想尽办法规避了税收政策，每年都有别墅的新增，税收部门却只能在存量别墅上做文章。

2.4 征收对象评估难

房产税是以个人所拥有的房产为征税对象，按房屋的余值或租金收入为计税依据而征收的。为确保税收的科学合理，首先需要登记完善的个人房产，客观来说，只有对个人财产申报管控严格，信息准确的国家才会出台不动产税，而我国在财产申报方面并没有做到透明清晰，所以对征税对象的认定费时费力。

3.房产税拓宽为房地产税的可行性分析

3.1 增加地方税收收入

3.1.1拓宽征税范围

房地产税和房产税的区别在于房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，例如：个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税也是房地产税的一部分，摒弃了以房产为征收对象的单一性，拓宽征收范围将房价、地价整合在一起，增加税收收入促进其成为地方主要税种，增加地方财政收入有利于当地基础设施的建设。

3.1.2降低征收成本

房产税面向个人征收，需居民以个人名义申报入库。由于无法强制征收导致征收成本巨大。若拓宽为房地产税，便可与强制征收的税费相互捆绑，在个人不动产登记完善的情况下，房产税可以与个人所得税进行捆绑。根据网络联通信息，计算个人应纳房产税税额，按月度或年度为单位在纳税人缴纳个税的同时向其征收房产税。省去税务人员挨家挨户追讨所耗费的成本，也保证了房产税的按时缴纳。

3.2 建立和完善了房产登记制度

2015.3.1起，《不动产登记暂行条例》开始正式实施，包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等十类不动产权属将纳入登记，并且中央要求在2018年完成对不动产的登记。如果能完善个人不动产信息，增加我国个人财产的透明度对之后的房产评估自然能提供便利，也作为2017年房地产税开征的配套条件之一。

4.合理借鉴美国征收模式

国家大力开展房地产税立法事宜，《不动产登记暂行条例》的实施也在为其铺路，但有关房地产税的计税方法却还未敲定，这也引起了大众的关注与热议，想成为一项能对人民生活有益的良税则必须在对征税对象及计税依据上做到科学合理，这恰恰是在试点过程中发现的最大问题。美国作为西方房产税制最完善国家，希望能从美国房产税征收模式中得到合理化的启示。

4.1统一房产价值评估方法

美国关于房产价值评估方面采取中介机构模式，房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型等进行调整。由于美国各行业从业人员都必须通过严格的从业考试，其出示的数据有很强的信服度，政府则会依照数据征收相应的税金。但依照我国的国情无法保证中介机构能公平公正的评估房产价值，必须由政府出面才能保证数据的真实性，所以我国更加适合政府模式的评估方法，即由政府出面成立专门房产评估机构并由专业的资产评估协会对其进行监管才能评估出更加公允的房产价值。

4.2实行合理的征收模式

试点期间，不论上海模式还是重庆模式都有一定的免征税面积，其意义在于让家庭条件困难的居民无需缴纳房产税。但是客观而言不同地段的房产，房屋价值不同却都使用同样的免税面积有一定的不合理性。反观美国“普遍征收”模式，不同的州有各自的税率，虽然没有起征点，但在一年一度的个税报税时给低收入或负担重的家庭返还房产税，这样就确保房产税不会对低收入人群征收。而且各个地区可以针对地方人民的生活情况订制不同的返还比例，这样征收简便而又公平，并且拓宽了税基，值得我们借鉴。

现今我国正实施一系列举措以推动房地产税的立法，修正试点中显现的问题，国外的经验对我国之后的立法也有一定的启示作用。但在完善立法的同时，配套设施也要加速发展，例如，有关资产评估专业机构和人员的培养和授权、对违反税收政策、偷税漏税、拖延缴税等一系列的处罚措施等。房地产税不仅仅关系着地方财政，更牵系着我国的民生大计，以上的这些建议希望能为房地产税的立法过程提供一点点帮助。