丈夫欠下赌债去世,一处房产能被查封吗?

你好！

我叫李瑞芳，家住河南省登封市徐庄镇马峪口村。2005年，我和丈夫李红明在登封市少林路嵩翰花园买房子后，便把老家的宅基地和房屋全部卖给了同村的王永灿，有买卖协议和收款凭证为据。

2011年5月24日，我丈夫不幸患病去世。后来，我得知丈夫生前竟然欠下了200万元的巨额赌债。在这些赌债中，有40万元是欠同一小区赵红卫的。我丈夫去世不久，赵红卫就把我居住的房子在登封市人民法院做了诉前保全。

我丈夫去世后，赵红卫才告知我欠钱的事。去年8月，登封市人民法院一审判决让我还钱，我不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。2011年年底，郑州市中级人民法院开庭审理，维持了原判。现在，我已向河南省高级人民法院提起了申诉。

我患有遗传性高血压，两个孩子都在上学，家境贫困。今年10月18日，趁我不在家，登封市人民法院法官王令军带人以换门锁的方式，查封了我唯一的栖身之所，至今，我们母子三人无家可归。

请问：法院查封我房产的做法合理吗？

河南金学苑律师事务所袁松律师认为：本案涉及法律问题比较复杂，评论法院的做法是否合理，至少要厘清以下法律关系：

其一，该案债务是在赌博中欠的债务还是借债后用于赌博。当事人通常分不清二者的区别，如是在赌博中所欠的债务即赌债，则该债务是非法债务，不受法律保护；如是借债后用于赌博，除非能证明债权人明知借债是为了赌博，否则债务人仍需承担还款义务。如果李瑞芳在法院审理过程未能向法院举证证明该债务是在赌博中所欠的债务，李瑞芳则要偿还债务。其二，李瑞芳和李红明转让宅基地和地上房产时是否办理相关登记手续。按我国现行法律规定，宅基地只能在同一集体成员中转让，因本案受让人是同村村民，故其转让行为不违法，但转让宅基地和转让房产都要在有关行政机关进行登记。如已进行登记，则宅基地使用权和房屋所有权已转移；如未进行登记，宅基地使用权和房屋所有权的转让仍有瑕疵，受让人不能合法地拥有使用权和所有权，但转让合同的效力不受影响，出让人有协助受让人办理变更登记的义务。其三，法院对位于登封市房产的执行措施是仅限于查封还是已进入处置阶段。根据相关司法解释，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。据此，如果法院的执行措施仅是查封，不能说法院的处理有误；如果已进入公告、拍卖等处置阶段，则要看李瑞芳登封市的房产是否属于“必需的居住房屋”，即位于宅基地上的另一处房产是否已合法转让。从本案现已发生的情况看，李瑞芳在转让宅基地和房产时，很大的可能是未办理相关登记，从而使法院在相关部门的登记档案中查不到宅基地和房产变更的记载，从而认定使用权人和所有权人仍是李瑞芳夫妇，进而认定位于登封市的房产不是“必需的居住房屋”。其四，该债务是否存在属于一方债务的情况。夫妻关系存续期间的债务通常属于夫妻共同债务，但也有例外。李瑞芳如能证明该债务实际上是一方债务，则只在李红明的遗产范围内承担偿还责任。其五，李瑞芳向高级人民法院申诉是否已经在高级人民法院立案。如果仅是向高级人民法院申请再审但尚未被高级人民法院正式立案或下达裁定终止案件执行，则在申请期间原审判决仍要执行。

关于本案处理对当事人的建议：第一，以本案债务属于赌债为由申请再审，但应有相关证据。第二，如确系赌债，则相关人等可能涉嫌赌博、诈骗等刑事犯罪，可向公安机关报案，如公安机关立案，按“刑先民后”的原则，本案民事案件将中止审理和执行。第三，如本案未执行完毕，可由李瑞芳向执行法院申请进行执行听证，王永灿作为利害关系人参加听证；或由王永灿以其名义提出执行异议。第四，如法院已举行听证或不接受王永灿的执行异议，可由王永灿另行对李瑞芳提讼，要求李瑞芳协助进行变更登记，李瑞芳则以王的为由申请中止本案执行。