我国房地产市场调控与法律对策刍议

【摘 要】本文首先分析我国房地产市场的现状，然后系统论述房地产市场需要调控的主要环节，并结合所需的法律支持，规划相应的法律对策，以期为今后的实践工作提供帮助。

【关键词】房地产市场；宏观调控；法律；对策

一、我国房地产市场发展现状

从目前发展趋势来看，房地产市场发展势头强劲，政府也出台了相关政策来表明遏制房价过高的决心，但从实际情况来看，房价增长态势还未加以遏制，在当前的一些城市中，当前房价已经远超于金融危机爆发前。从数量上来说，房地产存量、未来发展预期、需求量间逐渐向较为吻合的方向发展；从价上来说，每一个需求层次人群在购买力上存在差异，在确保供给量情况下，价格变为制约供给与需求相匹配的矛盾。

二、我国房地产市场需要调控的相关环节

房地产市场逐渐兴起和繁荣和我国经济发展的步调是相吻合的，广大群众的生活水准日益提升，购买力逐渐加强，这些成为房地产需求来源。然而，行业发展过快过热等诸多方面的问题，需经科学宏观调控来加以指导，这能有效解决目前一些行业矛盾。过高的价格是当前房地产市场最明显的问题，并且情况更为严重，主要是房价过快增幅已经超出工资增长速度，尤其是中低收入群体购房困难，高收入群体、炒房团等存在多买多得的情况，这充分说明市场购买力存在严重两极分化情形，市场需要与刚性需要存在压力。

三、我国房地产市场调控所需的法律支持

（1）价格管控。《房地产管理法》对住宅商品价格形成奠定基础，在该法规的第四章第33条指出，标定地价、基准地价以及房屋重置价格需定期进行公示，这是住宅商品现价作为参照标准。第四章第34条指出，国家采取房地产价格评估制度。在对房地产价格进行评估时，应始终秉承公平、公开、公正的基本原则，根据国家规定的评估程序、技术标准，是根据标定地价、基准地价以及各种类型房屋的重置价格当成基础，根据当地市场价开展评估。（2）土地出让管控。《房地产管理法》第二章第10条指出，出让土地使用权，应该与土地使用整体规划、城市规划、年度建设用地计划相匹配，这是从宏观方面来对房地产开发实行管控。在当前我国强调集体所有制情况下，县村级单位、城市中存在诸多行政村。当期村委会有话语权，有时县级干部也难干预。（3）市场秩序管控。《房地产管理法》第六章第56条指出，违反该管理法的第30条规定，没有获得营业执照就开展房地产业开发，应该由县以上政府工商行政管理部门禁止房地产开发活动，在没收违法所得情形下，并予以罚款。该条款也存在法律责任轻的问题。不是进行房地产开发获取的收入都没收非法所得，并进行罚款。然而，针对该当事人来讲，损失资金并不能使其放弃非法开展房地产投机情况，更为重要的是实行开发活动后，解决后续问题也存在困难，对市场秩序稳定带来负面影响。

四、我国房地产市场调控的法律策略

（1）法律责任定性。使用《房地产管理法》辅助开展市场宏观调控，最先做的是法律管束和法律责任继续吻合，也就是法律责任逐渐拓展到刑事范围内，在刑事责任上要探求其根源。然而，经过多年的发展后，仍旧屹立的房地产企业，获取的利润能承受非法用地的罚款。当地政府从自身利益考虑，也愿意与企业开展强强联合。国家有关部门、地方政府与企业之间就会出现博弈，因此，在有刑事责任情况下，单纯行政处罚与经济损失不能影响地方政府、企业对利益优化后的选择。（2）价格衡量标准。房地产市场价格方面的问题将会出现联动效应，从价格环节开展宏观调控，现实意义重大。《房地产管理法》未排斥对实际指标约束。市场指导价应在科研、分析基准地价、确定地价以及房屋价格重置，并经评审后得到结论，这是对市场进行评估后获得的结论，是对房地产市场价格是否符合规定的参照标准，是政府进行信息公示的重点内容。（3）市场秩序引导。《房地产管理法》为房地产业专门法律，其有一定责任管控市场秩序，尤其是房地产市场需要进一步规范的今天，市场秩序上的法律约束仍有指导意义最后，对购买交易行为提出与地方相符的要求，方便政府各个时期推行宏观调控措施。

住房问题是关系国计民生的大事，在社会经济转型时期，房地产过热发展需要科学的宏观调控引导，同时更需要法律制度给予权威性的规定，规避房地产开发过程中的可乘之机，稳定市场发展，真正发挥房地产行业对国民经济的支持作用。相信随着法律制度的建设，房地产市场调控工作将会取得显著成效，从而营造出健康有序的行业环境，使人民长期受益。

参 考 文 献

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