设计阶段房地产项目成本控制措施的探讨

摘要：本文通过运用价值工程的方法，分析研究房地产项目在设计阶段的成本管理特点，结合目前国内房地产项目设计阶段成本控制多注重设计费用，忽视设计阶段的成本控制的现状，从理论、技术、制度和指标角度，设计了一套设计阶段的成本控制方案，解决了长期以来设计阶段成本目标制定易，执行难的问题。

关键词：房地产项目；成本控制；价值工程；技术经济分析

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的0.5％-1％，但对工程建安成本的影响可达75％以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少,合理科学的设计，可降低工程建安成本10％左右。但在实际工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此我们必须重视设计阶段的成本管理，为了克服技术与经济设计与概算相互脱节的状态，为了选择技术先进经济合理的最优设计，我们必须注重设计方案的优化，强调技术经济分析，实施限额设计，加强设计监督和建立设计激励机制[1]。

一、运用价值工程法优化项目设计方案

价值工程作为一门新兴的管理技术，是降低成本提高效益的有效方法。它是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析提高对象的价值[2]。这里的价值指的是反映费用支出与获得之间的比例。用数学式表示如下：

价值=功能÷成本，即：V=F÷C

该公式揭示了用最少的投资争取最大效益的五条方法：保持开发项目功能不变降低项目投资；投资不变提高项目功能；投资虽有所增加但功能提高幅度更大；降低一些次要功能使成本大幅降低；运用新科技新技术既提高功能又降低项目投资。

同一建设项目、同一单项单位工程可以有不同的设计方案，就会有不同的成本；可用价值工程进行方案的选择。在设计阶段，运用价值工程控制建安成本并不是片面地认为成本价越低越好，而应把工程的功能和成本两个方面综合分析研究。只有价值系数最大即满足必要功能的费用消除不必要功能的费用才是价值功能要求的，实际上也就是成本管理本身的要求。例如：在某楼盘沿街青年公寓设计时，经过市场调研发现，如果增加精装修设计，虽然每平方米将增加成本250元，却更能满足社会上目前单身白领急于购房，而又没有精力装修的现实需求，楼面售价虽然提高800-1000元/平方米，可见价值还是增加了。

二、加强项目设计的技术经济分析

强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证功能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。技术经济分析的重点在基础设计阶段，对于构成工程项目基本投资费用的工程内容和质量要求基本上都要确定下来，包括结构选型工程材料的技术规格和要求环保措施自动控制程度以及建筑物和构筑物的设置范围。当工程设计完成之后降低投资费用的余地就大为缩小了，只能靠改进项目的实施工作，提高工程设计效率和施工劳动生产率以及在设备材料采购工作中尽是做到优质价低、按时交货等措施来实现。

能大幅降低投资费用的措施：主要有削减某些可以省掉的工程内容或缩小工作范围、适度技术要求和材料规格性能要求，不要过于追求过剩功能和质量等。比如未来城项目一期地下车库，原先设计的为防水腻子、乳胶漆市场价格65元/平方米，后来根据当地的气候情况，以及地下车库水位地质情况经过技术论证，完全可以采用普通腻子、乳胶漆，就能满足质量要求，市场价格为32元/平方米，一期车库面积共计2.26万平方米，则仅该项就能直接降低成本74.58万元。

三、实行项目限额设计

所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额[3]。

投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限额设计的过程分为目标设置、目标管理、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。限额设计的过程，其实是个技术经济论证的过程，是一个产品技术属性和经济属性统一的过程。其实施步骤是：（1）将投资总限额按专业工程进行合理分解得到专业限额；（2）根据专业限额，由专业设计部门或设计院进行设计成果；（3）根据设计成果，测算各专业设计成果的投资额，并进行汇总获得设计总投资额；（4）设计总投资额与投资总限额比较，如果超出设计总限额，则分析原因，如果是设计原因则返回第一步，直到满足要求；如果不是设计原因则进入下一设计阶段。如果不超出限额设计则直接进入下一设计阶段，开始下一轮的限额设计。详限额设计流程见图1。

由房地产开发公司同设计院签订限额设计协议，明确限额指标，杜绝长期以来房地产商技术力量薄弱对设计院约束能力差，导致限额设计无法兑现的现象。比如：对于小高层，限额要求：钢筋 46kg/m2,砼 0.48m3/m2等，使限额设计可执行，可验证，可考核。

三、实施项目设计监督制度

为改变他山项目设计变更较多，屡屡突破设计限额的现象，山东ZQ房地产开发公司成立专门的设计监督部门，部门内配有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。设计监督部门隶属于集团，以方便统一管理，部门的职能：制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

设计监督的方法有以下几种：（1）设计周期的严格控制。一般设计院，设计任务繁重，往往同时设计几个工程，所以必须对设计周期进行控制。一般情况下，通过把设计任务按设计周期分解制定设计计划书，同设计院签订分阶段索要设计成果的方法解决。（2）限额设计的监督。在设计院分阶段提交设计成果的时候，对设计成果进行核算，超出限额马上同设计院沟通，原则上只允许调整设计，不能调整设计限额。（3）设计变更的监督。有两个方法，一是图纸预审，即在正式出图之前组织所有相关部门进行内部图纸预审，然后根据图纸预审问题调整图纸。二是设计变更总额控制。在签订设计合同的时候，约定设计变更总额，该设计变更总额包括自开工以来由于设计原因所出具的所有设计变更的成本总额，比如设计变更总额不得超过投资总限额的3%。（4）设计方案的监督。通过设计监督部门采用方案经济性论证方法和组织专家组讨论的方法，对设计方案进行监督。

五、建立激励机制

当前我国现行的设计取费标准是按投资额的百分比计算，使得造价越高收费也越多。这种取费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价节约投资，因此房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案有必要建立风险激励机制。

实行优质优价，若在批准的设计限额内，能认真运用价值工程原理在保证安全和不降低功能的前提下依靠科学管理，所节约的资金对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误，造成经济损失的设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新采用先进的方法进行投资。比如房地产开发公司在与设计院所有的合同中均明确约定，如果设计人员能够合理进行技术分析改进已有设计方案，则所节约的成本的10-15%,将作为奖励，直接在同期设计款中支付给设计院作为奖励。这样的方法既节约了成本，又调动了设计工作人员的积极性，推动设计水平的提高，同时加强房地产开发企业在设计阶段的成本控制能力。

参考文献：

[1] 马宏图 贺庆明.浅析控制工程造价的关键在于设计[J].煤炭工程,2006(02)

[2]谢芳.基于价值管理的企业成本管理模式研究[J].会计之友,2010(1)

[3] A.A.D.A.J.Perera and K.Imriyas： Knowledge-based system for construction Control， AACE International Transactions， 2003

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。