浅谈房地产企业管理方式创新

摘 要：随着我国房地产业竞争的加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现。伴随着房地产企业规模的不断扩大，房地产企业在经营理念、管理方式等方面也进行了不断的探索与创新，以适应企业内部的需求和外部环境的变化。文章就近年来房地产企业管理方式改革进行探讨，以期能够对房地产企业的管理活动提供一些借鉴和参考。

关键词：房地产 企业 管理方式 创新

中图分类号：C931.2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）09（a）-0181-02

我国的房地产市场起步于20世纪80年代中期，经过近30年的快速发展，已呈现出发展趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。随着我国房地产业竞争的加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现，逐渐现了一批“房地产航母”、“房地产大鳄”，而房地产企业的管理水平是否能适应企业规模的扩张，将直接影响其市场竞争能力。

近年来我国房地产企业为在复杂多变的市场竞争环境中求得生存和发展，在企业管理实践中进行不断的探索，在管理方式上进行不断的调整与创新，以确立自身的市场竞争优势。主要表现在以下5个方面。

1 企业转型与多角化策略

1.1 房地产企业转型

我国房地产企业经过近30年的扩张，企业旧有的发展模式受到了挑战，房地产业的转型是一种连续的、有经验可循的自然过程。如大量收购、建设生息资产；由住宅地产纷纷转入商业地产；向金融领域扩张，开展房屋相关的信贷业务等。

1.2 房地产企业的多角化策略

房地产企业的转型演变必然导致管理方式上的多角化， 即实行多品种，多渠道的方针。它主要包括水平型多角化、同轴型多角化、复合型多角化。

1.2.1 水平型多角化

水平型多角化是指房地产企业在现有的房屋开发领域内， 采用新的房屋业态的策略。企业可以利用原有优势， 掌握顾客的需求， 从而推出不同的房屋产品。如企业在原有的住宅类领域内推出精装修住宅、花园洋房、复式住宅等产品项目。

1.2.2 同轴型多角化

同轴型多角化就是房地产企业通过共同的纽带把现有产品和销售同新的产品和销售联系起来。如企业以商业综合体项目为轴心，充分利用该产品的优势， 推广公寓、店铺、住宅等产品。

1.2.3 复合型多角化

复合型多角化是指企业发展的产品和销售业务与原有市场都没有直接的联系。如企业在经营原房地产业务的同时，推出酒店服务、医药产品等业务。

1.2 实行专家集团领导

专家集团领导是指房地产集团的经营管理由一些精通业务、善于管理的专家们共同负责和管理。企业实行专家集团领导可以集思广益， 形成有机的决策机构， 以避免凭经验办事， 靠个人意志决策所带来的管理不善现象。如龙湖、万达等地产集团目前均实行专家集团领导。

3 实行以目标管理为核心的考核体系

房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业。随着开发地域的拓展，项目公司越来越多，势必加大集团公司的管理半径，增加管理的难度。因此，如何加强对房地产子公司的管理，成为摆在大型企业集团面前一个非常紧迫和现实的课题。目前，房地产集团对下属子公司的管理主要是以目标管理为核心，其考核体系包括项目考核与年度考核两部分。

3.1 项目经营目标及考核

3.1.1 项目经营目标考核内容

经营目标主要包括利润目标和开发进度两部分。考核中与利润目标相关的。

指标包括：（1）规划指标（2）成本费用。（3）利润目标。而考核中与开发进度相关的指标主要包括七个部分：（1）土地权证办理；（2）拆迁安置；（3）方案设计；（4）报批报建；（5）营销策划；（6）工程建设；（7）物业管理。

3.1.2 考核评价及奖励

项目的考核评价在决算后进行，可根据考核结果实施一定的奖励。如：以“净利润”指标为核心，超出“净利润”目标时，集团给予子公司一定比例作为奖金；以“成本利润率”为参照，成本利润率下降时，奖励比例下调等。

3.2 年度经营目标考核

年度经营目标由经济指标和综合管理指标两部分组成，奖惩以年度考核为准。

经济目标主要包括销售收入和管理费用指标。而综合管理目标考核根据子公司发展与经营情况，由集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。其考核内容主要包括项目工程进度、财务管理、综合管理、安全管理、品牌建设、土地储备。

4 重视产品研发和设计管理

研发和设计是房地产企业的核心工作之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，研发和设计管理能力显得尤为重要。因而，房地产企业也越来越重视产品的研发和设计管理工作。

4.1 设立研发团队，重视设计管理工作

企业设立诸如研发中心、规划研究院等研发团队，进行产品标准化专项研究，为项目的实施提供基础资料和研究支持，持续提高公司房地产项目的产品竞争力，并提升项目运作的效率。研发中心开展与项目实施相关的专业技术类研究，如单体研究、部品研究等，专项研究成果经公司确认后进入项目实施标准化技术库，供项目实施过程中选择。

4.2 组建设计团队，重视设计管理工作

由于设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求以及产品可以为公司带来的收入（设计决定了公司产品70%以上的成本支出―― 建安成本），因而也决定了公司产品开发的成败。因此，房地产企业越来越重视设计，多数企业都组建了自己的设计管理团队，负责与设计院的协调工作；对公司成本、招采、工程、营销、项目发展等部门提供技术支持；收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划理念等。

5 强化人力资源管理

房地产行业具有专业性强、工作关系复杂等特点，是人才密集型行业，需要相关人员具备扎实的专业知识且有较强的心理素质以及良好的综合实践能力。因此，人力资源管理本身就是企业获取竞争优势的必然手段之一。

5.1 加强对员工的培训，多渠道选聘人才

加强对员工的培训，尤其在专业培训的过程中注重对员工自身潜能的挖掘，并针对培训过程中出现的问题及时分析及时调整。同时企业实行多方位、多渠道的选择招聘制度，及时满足企业对人才的需求。

5.2 根据行业特点制定薪酬体系设计，提高员工工作积极性

薪酬体系设计要结合行业及企业实际，薪酬的确定要科学合理，做到差异性的公正对待。例如：建筑工人的薪酬依据其工作量而定；而销售人员的薪酬依据其销售业绩，其基本工资可由公司根据不同的发展阶段、经济效益进行调整。销售佣金包括硬指标（销售量、回款时间等）80%，软指标（客户满意、团队精神等）20%的比例来设计，并以此为基数决定营销人员提成（销售提成=销售佣金*提成标准量）。若公司超额完成季度计划指标，每增加一定比例，如增加10%，销售人员及销售负责人的销售佣金和个人销售提成分别提高一定百分比。这种分级的提取加大了激励程度，销售人员在没有上限的正激励情况下，可以创造更高的业绩。

5.3 建立健全企业对员工的约束机制

企业通过建立健全对员工的约束机制，减少员工流动频率过高现象。在企业内部，通过健全的规章制度约束员工行为，而外部则主要依靠法律和社会舆论来对企业员工加以约束。

总之，目前我国房地产业仍处于快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整，在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范。因而进行理性的战略思考和建立科学的管理方式是房地产企业必然的选择。优秀的房地产企业必须建立和完善管理体系，充分整合和有效运用各种资源，才能获得长期稳定的竞争优势，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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