四招让购房成本最小化

不要只以为房价上涨才会增加购房成本，其实税费的增加、贷款成本的提高以及卖方转嫁卖房费用等，都会导致购房成本大幅上升。如何才能有效降低购房成本?已是目前购房者必须认真思考的问题。

购房成本大幅增加

撇开房价上涨因素，其实在目前形势下，还有不少地方会让购房成本上升，这一点，上海的王新感受最深。 　王新买房是为了女儿上学。女儿已经4岁，两年后就要上小学。而王新一家现在居住的片区内没有好学校，他想把家安在名校附近。考虑到有些学校对入校就读设置有居住年限限制，所以他得提前行动。

王新在看房过程中发现，不断听到关于购房成本增加的说法。如中介公司的业务员告诉他，上家的税费必须由他来承担，这还算是比较客气的，系业务员主动向他做了说明。而有些中介公司在报价时，就直接将税费等加在了房价里面，如果不刨根究底追问，就算成本增加了，买家还会蒙在鼓里而毫不知情。而当他在了解房贷事宜时，业务员也很坦白地告诉他，7折优惠利率现在已是很难申请得到。此外，还有人友善地提醒他，现在即使购买90平方米以下的普通住房，也享受不到1％的优惠契税。 　王新粗略计算了一下，即使不考虑房价上涨因素，就税费、利率等方面的原因造成的成本上升，也会使得房价成本增加不少。以房贷为例记者算了一笔账，如果购买一套总价约200万元的房产，首付三成，贷款七成即140万元，目前5年期以上贷款基准利率是5.94％，按照之前的7优惠折利率为4.158％、以贷款年限20年计算，每个月偿还额度为8605.2元(等额本金还款法)，20年后连本带息总共偿付2065246.45元，其中利息累计支出665246.45元；若是8折利率即4.752％，每个月的还款额则达到9048.7元，总的利息支出达到771678.45，相比前一种情形要多出11万余元。

降低成本有诀窍

上海“我爱我家”法务部经理渠福琴表示，相比去年年底调控政策出台之前，购房成本的确有所增加。如房贷利率水平的提高，税费的增加等，都会使得购房者必须要付出更大的资金成本。

不过业内人士同时表示，虽然购房成本增加已是既定事实，但购房者还是能够通过一些合理的方式来降低购房开支，达到降低成本的目的。渠福琴举例说，虽然各大商业银行对外宣称提高房贷利率，一般情况下，大多数购房者只能申请到8折优惠，但对于部分优质客户而言，还是能够申请到7.5折甚至接近最高优惠水平的7.1折，不过购房者要做的就是努力证明自己确实符合条件。 此外，就税费提高以及转嫁成本而言，也能够根据有关规定享受到相应的优惠措施。如对于出售唯一一套住宅的情形，购房者可要求卖家配合做好免税工作，这样做纳税时便可不用缴纳二手房买卖个人所得税。

四招降低购房成本

毋庸置疑，购房成本的确有所上升。不过在合理运用规则的前提下，尽可能减少各项税费开支，可达到降低购房成本的目的。由于房价的上涨造成成本的大幅攀升，这是市场因素所致，并非购房者个人所能控制。而对于因为信贷政策变化、税费调整以及转嫁过来的成本，其实只需稍加注意，还是能够做到减少开支。那么，具体如何操作呢?下面我们从四个方面来进行说明。

支招一　用足公积金贷款

专家表示，虽然央行并未升息，但由于国家出于打击投机性需求目的，房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消，虽然这对自住型消费来说有“殃及池鱼”之嫌，但考虑在当前楼市热度不减的背景下，房贷利率优惠缩减已是事实。因此，购房者必须重新重视住房公积金贷款。

在去年，因为优惠力度加大，房贷利率水平一度降至4.16％的低位，这使得有部分人不再重视公积金贷款，因为公积金贷款3.87％的利率水平与商业贷款相比不到0.3个百分点，差距并不是很大。但目前的情形已经发生巨大变化。记者了解到的信息显示，大多数普通购房者只能串请到8折优惠，利率为4.752％，与公积金贷款利率相比，相差0.88个百分点。因此专家建议购房者在买房之前，尽可能让自己符合足额申请公积金贷款的条件，如就上海而言，账户中余额必须不能少于7500元。

此外，住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如上海可以申请住房公积金装修贷款，其标准为1000元／平方米，对于购买一套100平方米两房的购房者来说，还可多申请10万元的公积金贷款。

支招二　选择银行多做比较

由于各商业银行对住房按揭贷款审查力度不一样，因此专家建议在选择贷款银行时，应尽可能多做比较。

虽然国有商业银行纷纷收紧房贷，但各家银行在实行过程中仍有差异，一般会综合考虑贷款成数的多少，以及客户资质等，来确定最终贷款利率。记者电话咨询建设银行上海分行徐汇支行时，一位工作人员表示，目前银行首套房根据首付成数不同，贷款利率也有所区别。比较常见的为首付三成，利率可打8折；如果首付成数提高，利率优惠幅度也会相应加大，“对于首付达到40％的优质客户，有可能享受到7折利率。”这位工作人员说。

渠福琴表示，目前各家商业银行会根据首付款的比例来确定房款利率优惠幅度，而且对贷款客户资质的审核力度也不太一样。因此她建议购房者尽量多准备一些首付款，以争取到更为优惠的利率，同时还建议对多咨询几家银行，并对比各银行的具体要求，挑选适合自己的银行进行洽谈。

支招三　职称也可派用场

如果你拥有高级工程师职称，又就职于某知名设计单位，那么在申请住房贷款时，极有可能享受到低于7.5折的优惠利率。

记者从沪上某贷款公司了解到，目前有部分商业银行还是愿意为资质较好的客户提供更为优惠的利率，对于具有大学本科文凭，同时持有高级职称证书，而且在知名企业就职，或者是国家公务员等，可在工商银行申请到7.1到7.5折不等的优惠利率。虽然无法享受到最低的7折利率，但相对于8折利率来说，还是优惠不少。

对此，渠福琴建议，购房者一定要注意主动向商业银行提供这些资料，以便能够为自己争取到更多的实惠。

支招四　转嫁成本也可省钱

由于目前大多数房东报价为“到手价”，卖家已将卖房成本包含在房价中，对此，购房者要做的就是找出可以减免的税费，并要求卖家积极配合。

据了解，如果卖方出售自己名下的房产，即使其配偶一方拥有婚前财产，不过在纳税时可当作唯一一套住宅对待，并可免征营业税，因此购房者在了解到这个情况之后，一定要求卖家前往交易中心承诺所出售的物业为唯一一套。