智能化住宅小区设计浅谈

一、智能化住宅和智能小区的定义及基本功能

“智能化住宅”目前业界尚无确切定义。英国去年推向市场的“聪明星”和注入现代网络技术的“网络房屋”，以及丹麦今年刚刚推向市场的“网络厨房”应该算是智能化住宅的代表作。而在中国“智能小区”发展的特别快。那么，作为设计人员究竟应该如何认识智能化住宅和智能小区呢？笔者认为：智能化住宅是一种面向市场销售的特殊商品，基本属性是商品；而“智能小区”则是更大范围内的智能化住宅集成或稀释，其属性仍然是一种特殊的商品。

智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。

尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》中对智能园区“普及型”、“先进型”、“领先型”作出明确规定。

智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。笔者认为安防和通讯网络是智能小区首先要考虑的问题

二、 智能化住宅小区建设的基本内容

智能化住宅小区的建设，要根据小区建设的整体规划定位，遵循以下几点基本要素。

1.对智能化小区的正确认识

首先，对于智能化住宅小区的建设，建设方要明确什么是智能化小区，它不单单是安装一个电视插座，一个监控摄像机那么简单。智能化小区是一个综合性多技术手段的系统工程，它不仅需要专业技术的应用，还需要其它各个专业的配合，正确的认识对小区的后续运作起着至关重要的作用。

2.对智能化小区的合理需求定位

智能化住宅小区的建设需要合理的需求定位，要根据小区的项目投资、整体规划、销售对象、配套设施建设、周边环境、后续管理等各个因素来确定小区智能化建设的档次。需求分析包括用户使用的需求、小区管理的需求、市场承受能力的需求和未来社会发展的需求等等。如建设方对小区的定位为高档住宅，在配备了电视电话宽带等标准的智能化系统外，还应该考虑高端的智能一卡通、智能家居等系统的配备，以提高住宅的档次。综合以上因素，我们才能确定下一步设计的实施。

3.对智能化小区的系统优化设计

智能化小区建设的关键，在于系统的整体规划设计，一个小区是否能真正体现其智能化，全在于此。智能化建设是一个系统工程，它是由各个子系统组成，在各个系统的实施及运行阶段，它们是一个整体。在设计当中，要注意各系统的适用性、节能性、可扩展性、经济性等各方面因素，更要考虑各个系统之间联系，优化设计，使之达到安全性、舒适性的目的。

4.对智能化小区的规范化实施

在明确了建设的目的后，将进入真正的实施阶段，规范化的实施能够确保智能化系统工程顺利的运行。从系统规划、建议方案、设计方案到深化设计，而后进行施工、安装、调试，最终到系统的稳定运行，整个过程都需要其规范化的操作实施。规范化的实施，为投资方、建设方、施工方、使用方提供了保障，使小区智能化建设能够有条不紊的进行，是小区智能化系统运行的根基。

三、做好智能小区设计的注意问题

1.市场定位

“智能小区”提供的是商品化住宅产品，是面向社会的个人家庭销售。智能小区与智能大厦相比，其市场化特征更为突出。因此，在项目开发规划设计之初，市场定位必须准确，向哪些人提供什么档次的住宅？进而确定提供哪些智能化功能？否则不是功能过剩、就是功能不到位。

2.经济性

根据各研究所的近几年智能小区的设计经验，智能小区的建设必须坚持“经济性”、“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”4项原则。其中“经济性”是关键。

前不久，有机会看到陈运根先生《住宅弱电设计及智能化探讨》一文，文中作者提出智能化住宅不适合我国目前国情的重要一点是：“目前，我国仍是一个发展中国家，很富裕的家庭不多，房价是购房者考虑的首要因素。高造价的智能化住宅给住户不能带来明显的实惠，将很难受欢迎。”笔者不敢苟同智能化住宅和智能小区不适合中国的国情的观点，但十分赞成这种把经济性放在第一位的观点。因为智能化住宅和智能小区实质是商品，我们在进行功能设计、技术路线选择、设备配置时，必须由市场定位确定功能需求，遵循“技术和功能匹配、设备和技术匹配、设备和设备匹配”，其中一定要处理好由于智能化系统而增加的房价尺度。根据市场规律，一般中高档住宅的智能化系统造价控制在50~100元/m2为宜。

3.智能小区建设需要政府支持

国家对智能小区的建设十分重视，建设部先后于1999年4月和12月分别两次下发《全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲》和《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，对智能小区建设进行规范指导。建设部还于1998年10月和1999年4月分别下发《关于建立建筑智能化系统工程和系统集成专项资质及开展试点工作的通知》和《关于印发建设部建筑设计院等单位建筑智能化系统专项工程设计资质（试点）及有关问题意见的通知》，对智能建筑市场进行进一步的规范。国家建设部甚至下文制定出评定一星、二星、三星级的标准，并于今年的一月底组织制订的国家行业标准《住宅小区智能化系统技术导则》几经易稿，也应该在最近出台。可见用心良苦，政府给了智能小区建设最大的支持。

但是由于智能小区建设是把诸多与人们生活相关的事情都集成在一个智能化系统中，势必与传统的行业条条管理发生矛盾。比如智能小区建设希望能够按统一规划实现小区的“三表出户”，解决好住户的用电、水费和煤气费的自动计量和收费问题，这与传统行业收费和行政管理不协调。再比如智能小区建设希望能够实现小区的“三网合一”，把小区的电话通讯网、有线电视网和计算机网统一在一起，并实现更高层次上的服务，比如：“电子商务”、“VOD点播”等，但是这些需要得到传统行业管理部门的认可。根据笔者这几年的实践，推进智能小区的智能化系统建设已经不存在大的技术方面障碍，最大的障碍恰恰是来自政府的有关行业管理部门。这其中开发商和设计工作者的苦衷是有目共睹的。笔者曾遭遇过一个经济性、技术性都非常好的“两网合一”方案，由于得不到有线电视部门的认可被冠冕堂皇的封杀。建议政府能够有一个在更高层次上的协调法规出台，包括调整收费标准，减轻开发商的负担。