房地产投资信托

一、房地产投资信托（REIT）的概念界定

REIT包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此可见，REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：

首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金；后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租赁权等。前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。

其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个。

再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。

最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。

在现实生活中，人们可能还会混淆房地产投资信托（REIT）与抵押支持证券（MBS）的概念，因为，在MBS中存在着一种情况：银行把房地产抵押贷款以信托的形式委托信托机构发行受益证券，这其实就是REIT中房地产资产信托的一种，是REIT和MBS的交叉部分。

二、REIT的特点

REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多样化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在未来承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：一是发行股票，由机构投资者和股民认购；另外，就是从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。

REIT除了具有信托的一般特征，即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外，还具有以下特征：

1、信托财产是房地产证券，采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，流通性强。

2、经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。

3、法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求。如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年0％以上的收益要分配给股东；其筹资资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

4、可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。

三、房地产投资信托与房地产股份公司

房地产投资信托的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与REIT的投资顾问和其附属机构没有直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制订REIT的业务发展计划并指导其实施。美国税法规定，REIT只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。因此，REIT必须聘用专业的房地产人员或机构实施具体的经营管理。

虽然房地产投资信托于房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：

1、房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。

2、法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定。比如，关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押收入和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配股东金额不低于应纳税收入95％的规定，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。

3、房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

四、房地产投资信托的辩证分析

（一）REIT的优点

1、具有流通性与变现性。由于房地产本身的特性，导致在交易过程中借助于中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REIT是以证券化方式来表现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

2、专业化经营。由于REIT经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REIT证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

3、资本积累。REIT是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。

4、投资风险分散。由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REIT是以受益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

5、导正房地产市场的机能。由于REIT的投资组合、投资期间、收益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过REIT的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REIT在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。

（二）REIT的缺点

1、募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业费用，投资者也将承担机会成本的损失。

2、关系的风险。由于REIT的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当REIT经营者经营不善或从事关系人交易时而损及所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的效率性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。

3、易受房地产市场与利率市场波动的影响。REIT的投资组合，大多数从事于房地产投资，因此房地产市场的景气将直接影响REIT证券的价格。其次，REIT的收益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以REIT证券价格同时受到此两市场波动的影响。