大龙地产公司的资金链运营和管理分析

摘要：大龙地产公司是曾经的地王，但是由于一次错误的资金运营和管理决策，导致了其资金链断裂，股价从22.6元暴跌到今天的2.78元，公司业绩江河日下，本文运用财管管理的相关知识，通过对于具体问题的分析，为大龙地产公司的困境提出一点自己的建议。

关键词：大龙地产 项目资金 运营管理

大龙地产公司建立于1987年，最早隶属于北京顺义区人民政府，凭借其这一方面的关系，大龙地产在拿地上显得技高一筹，总是能够拍得高价值土地。后来其公司收购了宁城老窖，在上交所上市，更名为大龙地产。

大龙地产在2005年上市之后，一直致力于土地储备，2009年，大龙地产以50.5亿的天价一举拍得“北京中央别墅区最后一块低密度地块”，从名不见经传到一鸣惊人，大龙地产只用了一天的时间。“三料地王”诞生了，然而。资金状况恶化的大龙地产，不但迟迟没有准备动工的迹象，而且也迟迟没有交付购置款。关于大龙地产没钱的消息迅速蔓延，在诸多因素的影响下，北京市国土资源部终于决定收回大龙地产竞拍的土地，并且罚没两亿的保证金。

随后为了解决公司资金上的困境，大龙地产先后出卖了自己的子公司的股份、顺义王府井最赚钱的项目，和手中几块有潜质的土地。即便如此大龙地产依然没有解决自己的资金困境。下面是大龙地产的股价走势图。从图中我们可以看到，大龙地产的股价在2009年经过了一跌之后，持续下降，这反映出公司的经营业绩并没有好转，而是在稳定的下行当中。

一、大龙地产财政状况分析

以下是大龙地产2012年的部分财政情况：

经营活动产生的现金流量净额（元） -187，783，709.33 -8，213.42

每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.23 -8，213.42

报告期 年初至报告期期末 本报告期比上年同期增减（%）

基本每股收益（元/股） -0.01 -0.01 -160.28

而且根据大龙地产公司2012年度季报显示，事实上除了大龙地产依靠出卖土地利润得以增长之外，其他时候公司的资金流都是负的。截止到2013年，大龙地产公司仍然受到运营资金的影响，股价持续下跌到2.78元。由此可见，大龙地产总公司的财政已经很拮据了，现金流始终保持是负数，资金流已经出现了危机，如果不能在资金运营和管理上改变这一点，那么公司的运作将会面临着更多的困境。

二、大龙地产公司某项目开发过程中遭遇的困境

以大龙地产的某个项目为例，该项目是大龙地产力图于解决资金困境的重要项目。大龙地产公司的资金一直非常短缺，依靠的更多将存留项目快速卖出，来获取流动资金，因此在项目的开发中遇到了诸多的资金问题。

在项目建设的阶段，大龙地产面临着更大的资金压力，项目不仅仅要支付各种建设成本，而且还要面临原材料价格的浮动、工期的拖延等等的不确定因素。经过成本预算，大龙地产前期工程成本为一千万，基础设施成本为四千万，建安成本为两亿八千万，开发间接成本为四千万，而后期的广告宣传和营销成本也达到了三千万。如此计算下来，建设阶段的成本就高达四个亿。在建设阶段没有现金流流入，项目支出巨大而且周期长达三年，资金压力是不容小觑的。

在项目完成之后，公司又遇到了遭遇了当前房地产市场的寒冬，楼市成交量下挫，虽然B座、C座和D座都开始进入到销售阶段，而且都卖到了一万多一平米，但是由于成交量的下挫，导致了公司的资金流进一步受到影响。同时，受到保证金被罚没的影响，经济环境整体不好，银行贷款又已经到期，其中的商业项目还需要运行和维护，相关的管理人员需要发放工资，销售受挫，资金回笼慢，此时，项目就遭受到了巨大的压力。

三、项目开发问题解决的基本思路

当前大龙地产公司的实际情况是资金短缺，资产负债比率过高，现金流为负，公司获得现金流依靠的方式是出卖集团下的核心业务和项目以“断臂求生”，这并不能从根本上改变公司的颓势，只会让企业一点一点地丧失核心竞争力。而且企业如果不能够改善项目资金运营上存在的问题，即使是卖掉核心项目所获得的资金最终也会被挥霍殆尽。

笔者认为解决大龙地产目前资金链困境的基本思路就是从每一个项目入手，让每一个项目都成为低风险、资金回笼平衡和赚钱的项目，具体到项目的开发上，要将保持资本的充盈性、风险最小化和利润最优化的前提下，要尽力做好成本的控制，减少那些不必要的投资，在未来房价存在不确定性的前提下，公司应该积极促进营销，改善资金流的动向，保持资金链的稳定。

要严格控制资金成本，比如大龙地产自己储备了大量的土地，在房价未来方向严重不明朗，而且有着明显的下降趋势的情况下，大龙地产不应该依然储备大量的土地，囤地开发是一个典型的投机行为，虽然能够在短期内获得大量的利润，但是也存在着巨大的风险，而且不利于房地产企业长期、稳定、健康的发展。因此，公司的当务之急是来获取持续的现金流，使公司有持续的经营收入来源。开发项目时，应该注重前期资金的回流，可以采用期房、定金等方式先卖出一部分楼宇，这样能够获得大量的资金，在保证资金的充盈性的前提下，再进行项目的开发和建设，。

总之，资金运营和管理的解决的总体思路是开发中控制土地成本。要在项目完成之前，进行楼宇的销售和商铺的租售，在项目建成之后，应该回收大量的现金流以保证项目的继续运作。在项目完成之后，要根据公司的实际运营能力，将能够带来长期收益的项目，着重开发，自主经营，这样就能够给公司带来持续的收益。

参考文献

[1]程岚.试论企业资金链管理的断裂和对策[J].经济论坛，2011

[2]张力.浅谈房地产资金链管理问题[J].现代商业，2011

[3]陈颖萍.关于企业集团资金运营的几点体会[J].中国商界，2010