浅谈国有土地租赁制

[关键词]国有土地;租赁制;推进

1988 年以前,我国《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》,将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法(修正案)》,对《土地管理法》作相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

1998年,《土地管理法实施条例》颁发,新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条明确规定:国有土地有偿使用包括三种方式,即国有土地使用权出让;国有土地租赁;国有土地使用权作价出资或者入股。该条例首次从法规的角度明确了租赁制方式工地是有偿使用的一种形式。

一、国有土地租赁的概念

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者,由使用者与县级人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。

二、实行国有土地租赁制的可行性

目前,土地有偿出让方式提供土地使用权占土地供总量的比例较小,大部分的土地使用权属于无偿划拨的状态。在这种情况下要想扩大国有土地有偿使用的范围,就必须探索实施国有土地有偿使用的新途径――土地租赁制。土地租赁制的实行能够较好地解决以下几个方面的问题:一是国有企业改革中原划拨给企业的用地在企业改革和重组中,可以采用多种方式显化土地资产价值。国有土地租赁制可以减轻企业一次性缴纳出让金的负担,将一次性缴纳变为分年或分期缴纳。二是有利于盘活存量土地,控制新增用地。因为历史原因,在城市规划区范围内划拨用地所占比例较大。如果根据现行法律的规定,将四个方面用地外其他用地纳入有偿使用的轨道,使存量土地进入市场,改划拨用地为承租用地,可使一些占有大面积划拨用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自动腾出现有的用地。由国家收回重新审批给新生的使用者。这样,可以减少占用新增建设用地,提高城镇土地利用率,挖掘城市内部土地潜力,保护耕地资源。三是商业街门市房的出租,临街用地等采取年租制可以促进原划拨土地进入市场。

三、要科学合理确定国有土地租赁年限

土地使用年期应由土地使用者与土地行政主管部门在协商的情况下决定,具体的租期在合同中约定,但最长累计期限不能超过法律规定同类用途用地出让的最高年限。

四、国有土地使用权租赁的使用范围

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》规定――除国家机关,军事用地等四类用地可以采用划拨方式提供土地外,其他一切用地都应纳入有偿使用的范围,使用者在统一条件下竞争。对于一些经营性用地,特别是房地产开发性商品房用地,不宜运用租赁制的方式供地。因为商品住宅出售后,我们不可能按户每年收取年租金,这样难以保证土地收益的及时收缴。

五、要制定切实可行的国有土地租赁租金标准

租金标准应于低价标准相均衡,需综合考虑土地用途、区位条件、当地市县基准地价、经济发展状况及土地使用者的实际承受能力,土地租金的计算公式为:

年租金单价=宗地单价×还原利率/年期修正系数

六、国有土地租赁制在实行中需要注意的问题

1.要明确土地使用者的权利和义务。土地租赁制与土地出让两者支付的方式不同。因而,土地使用者的权利性质有所区别,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定:以出让方式获得的国有土地使用权,土地使用者具有占有、使用、收益和处分的权利;土地使用者有权将获得的国有土地使用权出售、赠与、交换、抵押等。而以租赁方式获得的土地使用权除拥有租赁中的土地使用权和收益权之外,不应具有处分权,即不能将土地使用权转让、转租和抵押等。

2.在计算土地使用年租金的价格时应注意选用的还原利率高出1%~2%。

3.处理好土地使用权出让、租赁正确适用的关系。处理好出让金和租金的关系,主要是在土地收益上应保持相对一致,即土地租金要同土地出让金保持适应的比例,处理好土地使用权出让与土地使用权租赁在全能上的区别,它们在法律的属性上和权利义务方面并不一致。

收稿日期:2010-08-10