欧亚集团:自建物业的商业龙头

欧亚集团（600697.SH）这家商业流通企业不爱随大流，业务模式独特，尽管面临风险，但往往能获得比较丰厚的回报。

欧亚集团是吉林商业龙头，今年上半年经营情况较好，所有门店均有盈利，其中欧亚商都等主力百货店收入增长均在30%左右；欧亚卖场占比60%左右的租赁部分稳定提租，联营部分比例有所增加，冰场等配套业态也顺利开业。

这一切源于欧亚集团积极发展自己独特的经营模式，在别人通过租赁物业，快速发展门店的时候，欧亚集团却坚持自建物业，并给予新店足够的培育期。

目前，与风起云涌的商业地产如影随形的是相应物业租金水平的水涨船高，2010 年连锁企业续约房租成本平均上涨约30%，而欧亚集团则用低价拿地自建门店，使其外延成本能保持低位。

东兴证券认为，与茂业、万达等商业地产融合的代表企业不同的是，欧亚集团以欧亚卖场、欧亚商都、济南大观园为代表，分期开发的自建模式一方面缓解了大型项目前期开发的现金流压力，另一方面也适应了其所处商圈从幼稚期向成长期甚至是成熟期过渡的动态需求变化。

随着这一综合体业态的逐步向地级市发展和万达等竞争对手的入驻，借力式的合作开发或者订单开发可能成为公司未来综合业态外延模式的转型。

因此，如果说在消费行为升级的浪潮下，综合业态将成为未来的主流趋势，那么百货类零售企业的核心竞争力主要体现在项目前期的低成本获取、中期的招商议价和后期的动态运营三大阶段。

欧亚集团的政府资源（实际控制人为长春市国资委）和多年的品牌积累无疑在区域范围内形成了前两项核心壁垒，从而使得第三阶段的回收期成为利润增长的主要源泉。

欧亚集团下属有3家主力门店欧亚商都、欧亚卖场、欧亚车百。欧亚商都经营面积15万平方米，居全国单体店第三位。欧亚车百坐落于第一汽车集团厂区内，现有经营面积3万平方米，已成为全国最大的时尚社区购物中心。

而欧亚集团旗下的超市业务仍包括车百、独立子公司和百货店中店三部分组成。其中单体超市18家，而仅有4~5家是租赁门店，细分业态定位以综超为主。

目前无论是以家乐福、沃尔玛为代表的外资卖场，还是以华润为代表的内资标准超市来看，整个长春乃至吉林省的超市业态竞争远没有中西部的重庆、武汉等地激烈。

因此，在这一相对宽松的市场格局下，欧亚集团比较容易依托现有的品牌资源进行连锁化复制并获得较高的同店增长，欧亚目前超市的培育期均在一年以内，面积平均在5000平方米左右，以车百为代表的一季度及四五月的同店水平达到了30%~40%的高位增长水平。

8月9日，欧亚集团预计公布中报。让人关注的是，欧亚集团高管在近期纷纷增持公司股票。尽管增持股份数量较低，仍然让人期待公司中报的表现。

此外，欧亚集团曾经三次入选“TZ50”（投资者报50指数），这说明该公司为行业龙头，业绩至少能够连续三年盈利，并且乐于分红，2008年~2010年分红派现率分别为25.61%、19.10%和14.29%。