浅论房地产开发项目管理

摘要：房地产开发项目是个系统的复杂工程，只有将各环节与整体的项目开发结合起来，实行项目管理，才能更好地实现各环节相互配合，紧密联系，协调发展，才能实现房地产业经济、社会、生态效益的统一，促进房地产业健康持续的发展。本文探讨了房地产开发项目管理措施。

关键词：房地产开发项目管理措施

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为开发管理、规划设计管理、施工管理和物业管理四个部分。

一、房地产开发项目管理的重要性

对于房地产开发公司而言，首先它的起步应该先针对某个项目，在国家有意向出让某地块用于房地产开发后，这地块的开发形成了这个项目，让有意向的组织者组建项目筹委会，这组织者可以是个人、企业或者是多个法人，项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人，筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会，也就有了开发项目的可能，在国家有意出让的项目上，通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后，一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时，对于开发的新项目，项目管理随之产生。

对于个人或者组织者切勿盲目搞开发，对于房地产开发项目，它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动，他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素，很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在某地区有一个政府组建的房地产公司，它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发，被一个刚起步的组织者拍走，该组织者在得手后到处筹集资金，而限约时间到后，该组织者仍未能筹集到一半的成交款，结果因为成交款无法筹集，导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金，还损失了大量的筹集款利息，他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。

二、房地产开发项目管理措施

1、项目前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代， 开发商的项目调研是决定项目成败的关键，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等、前期的项目可行性研究是项目的灵魂， 而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。 只有龙头中有“魂” 才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2、 房地产开发项目的规划设计管理

规划设计是房地产开发建设的源头， 作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下， 房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。

所谓超前意识, 就是要从高起点起步, 充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化, 要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为, 一个房地产开发项目的建设, 需要几年的时间, 但其使用周期却长达几十年, 甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高, 使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产, 亦称不动产, 这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施; 水电气等供应能量; 安全防范设施设备; 绿化布置方案; 消防设施设备的配置; 垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之, 规划设计阶段, 开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家, 从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。

3、房地产实施阶段管理

（1）房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利, 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中, 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节, 降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格; 另一方面也体现在找好的设计单位, 避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

（2）房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作( 包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等) 、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的; 针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强调操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿得到项目开工到开盘的时间大大缩短。

（3）项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

（4）完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时, 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。

综上所述，房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的效益乃至成败。只有坚持科学现代的管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立完善的房地产开发项目管理流程，才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 王辉,陈晖. 房地产开发工程项目管理研究[J]. 住宅产业. 2010(08)

[2] 葛中权. 项目管理在房地产开发中的应用[J]. 科技风. 2010(08)

[3] 彭泽华,李志军. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国高新技术企业. 2008(23)