我国住房专项维修金制度发展历程及宁波市房屋维修资金制度建立

摘要：本文介绍了我国住房专项维修金制度的建立、发展历程及趋势，详细总结和描绘了国内十多年来住房专项维修资金发展演变历程。宁波市在此基础上，结合本地实际于2010年底出台了物业专项维修资金管理办法，按照有电梯，建安造价8%，无电梯，建安造价5%收取维修资金，使用时需要两个“三分之二”同意等基本内容均与上位法保持一致，又呈现出统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督等宁波本地特色，为物业专项维修资金政策在宁波市良好运行打下坚实基础。

关键词：宁波、住房、维修金制度

中图分类号：F287文献标识码： A

一、我国住房专项维修金制度的建立

我国住房维修资金其前身最早可以追溯到1992年建设部19号令《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》[1]提到的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”。作为维修资金的源始，“维修费用”自诞生起带有鲜明的福利制度印痕。92年前后，尽管全国已进入住房制度改革的起步运转阶段，但是无论是公房单位还是职工个人对修房问题已形成了思维定式，认为房屋维修单位负责天经地义，无需职工个人掏腰包。另外，住房制度改革正处于过渡探索时期，住宅的维修养护问题尚未突显，所以，当时尽管维修费用名义上应该由单位从职工缴纳的住房租金中支取使用，但实际上公房出租或出售后共用部位和共用设施的维修养护责任一般由售房单位承担。福利性的房租根本就入不敷出，无法满足正常的房屋养护需要，基本上都是由单位通过其它渠道列支资金加以解决的。

应该说，维修费用的出现是住房维修养护市场化的前奏，是对日后维修资金登上历史舞台提前10年进行的练兵，在一定程度上保障了住房人的居住质量，有利于房屋的维修养护。然而，随着时间的推移，长期实行的福利性房租租金收入开始与房屋修缮支出产生严重背离，造成福利性租金标准偏低，以致房屋无法得到及时有效的维修养护，造成历史欠账太多，积重难返。

此外，60, 70年代初所建公有住房质量较差，进入90年代后，这批房屋提前进入了老化维修期，各种各样的问题纷至沓来：有的建筑质量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道进入老化期，有的屋顶挂瓦破损等；从80年代末开始，虽然各大城市有组织有计划地进行了危房改造，但是危房改造速度远低于危房递增速度的现实使得住房危破陋问题依然有待进一步解决。所有这些问题都需要一个相对较长的时间过程，并保证大量修缮资金来源以确保工程的实施，而售房单位在低租金的条件下不可能从根本上解决遗留和新产生的房屋维修问题，结果只能导致各类问题越积越多，职工与单位的矛盾激化。所以，要想解决以上问题仅仅依靠少量的房屋租金、维修费是不可能实现的，必须要有专用的款项来确保房屋出售后的维修养护。

随着我国城镇住房制度改革的不管深化，新的住房体制和房屋产权多元化格局逐渐形成，居民自有住房的比例越来越高，再加上公房、商品房出售量和存量的不断增加，房屋作为耐用消费品相继进入维修期，而售房单位多已不愿担当“保姆”的角色，渐渐脱出了房屋维修的责任，修房难成为住房人的心头之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅、整栋楼，甚至整个小区住宅的正常使用和安全，共用部位、共用设施设备一旦需要大、中修及更新，改造，所需的费用仅靠福利住房时代那点微薄的“维修费用”已远远不敷使用，如何在少则几十个、多则上千个业主之间及时筹集，成为亟需解决的问题。因此，住房的维修管理责任也相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。

鉴于此，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)[2]明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。

二、我国住房专项维修金制度的发展历程及趋势

在国务院明确提出建立住房专项维修基金制度之后，建设部和财政部于1998年11月联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。根据213号文件，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起来的专用于住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位和住宅小区内单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等共用设施设备保修期满后大修、更新、改造款项。

《办法》还规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。此项规定明确地将维修基金的使用完全限定住了，即本金不能动，要用只能动利息。

建设部之所以会在福利分房制度结束前夕，将住房维修款项明确界定为“基金”性质，主要是考虑到以下两点：一是基金形式的维修款项，有利于减少业主互相推诿拒绝承担共同的养护维修责任问题。特别是业主众多、产权分散的住宅小区和毗连异产住宅单元，预先筹集维修基金对房屋的共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造有资金保障；二是基金较之于其他形式更有利于定向使用、加强保护。一旦有突发性事故(如:洪涝灾害等造成的损害)，维修基金可以立即应用到大的紧急的维修项目上。但由于维修基金与一般的投资基金在建立、使用管理、转让等方面存在着明显的区别，且银行利率逐年走低，维修基金越来越无法起到“以息养房”的作用。另外，维修基金的使用报批制度由于配套政策的不完善而形同虚设，据北京林达集团董事长李晓林委员在2005年北京市政协全会前夕提交的《关于百姓住房维修基金监管使用的建议》[3]中指出，“北京百姓六年来交纳住房维修基金不少于80亿元，但至今没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该基金用于物业的维修”，也就是说维修基金为“零支出”。这种情况严重违背了建立维修基金保障业主居住安全的初衷，也造成了资源的大量浪费。

考虑到维修基金管理使用的现实弊端问题，国家有关部门提出了“住房专项维修资金”的概念。2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施，《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定” [4]。2005年11月，建设部和财政部联合下发了《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，《意见稿》充分考虑了维修资金的缴存、代售与代管、使用、管理监督、法律责任等六大方面[5]。

《条例》和《意见稿》的出台标志着房屋的维修款项即将实现从“费”“基金”到“资金”的转变，这种转变不仅体现了不同历史时期房屋维修政策的变化，也体现了住房市场演化所反映出来的要求更新。实际操作中，“资金”更加灵活的支用方式使可供实际使用的资金量增加，可行性强，能够解决维修基金的“零支出”问题。因此，它的管理使用能否切实方便地为住户服务无疑是值得关注的焦点。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《中华人民共和国物权法》[6]（以下简称《物权法》）。《物权法》的出台标志着保护公民私有权利已被列入法律，受国家法律保护。

在《物权法》保护公民私有权利的核心精神下，2007年8月国务院对原《物业管理条例》中与《物权法》不相适应的地方进行了修订，并颁布了中华人民共和国第504号国务院令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》[7]。新《物业管理条例》经修订后重新公布。

受《物权法》影响，建设部和财政部对原《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）进行了修订，于2007年12月颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）。

《物权法》、修订后的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）是宁波房屋维修体系建设的法律基础和根本依据。

三、宁波市住房专项维修金制度建立

由于宁波市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。

目前，宁波市房屋共用部位共用设施设备维修资金来源主要有三大类：保修金、日常维修费、房改房维修基金。保修金是由开发商在物业交付使用、办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业管理主管部门缴纳；房屋在保修期内发生日常保修，不得动用保修金，费用由开发商另行支出；在开发商不履行或因故无法履行保修责任时，才能启用保修金。日常维修费由业主交纳，主要用于房屋共用部位和共用设施设备的日常维修。而房改房维修基金只用作房改房的维修。

房屋的商品属性决定了房屋也有保修期。保修期内，房产开发商对工程中的各项质量问题必须负全责；保修期外，则要业主自行负责。按照建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》[8]，对不同的公用部位与设施设备保修期作了明确规定。如商品房管道的保修期为2年，即房屋交付后2年内，管道出现任何质量问题，将由开发商出资负责维修；一旦出了保修期，就由相关业主共同承担。从房产各公用部位及设施设备看，最高保修期也只有8年。

宁波市1999年之后销售的绝大多数是商品房，如今很多已过保修期或者即将过保修期，当初缴纳的保修金基本上已用光或所剩无几。向业主收取的日常维修费则只能够维持小修小补。一旦房屋发生所需资金较大的中修、大修情况，诸如电梯更换、监控系统更新、消防系统整改等，维修资金就很成问题，而收取物业专项维修资金就成为了房屋中修、大修的资金保障。

因此，为了避免这些由多个相关业主共同使用或所有的房屋共用部位共用设施设备在发生维修或更新改造事项时出现资金归集困难，从而影响房屋的维修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。

1998年12月16日，建设部、财政部联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》[9]的通知，要求建立商品房屋维修基金，确立了宁波房屋维修基金制度的基础。此后，全国各省市开始相继建立房屋维修基金。浙江省内杭州、温州、湖市等地首先开始建立了物业专项维修资金。宁波则于2010年4月26日由宁波市人民政府法制办了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》[10]，规定房屋要交一笔“养老保险金”，为房子公共部位及共用设施设备的维修“埋单”。其后，宁波市法制办与宁波市建委综合考虑市民意见，对草案进行了修改。2010年12月17日宁波市人民政府第92次常务会议审议通过并公布了修改后的《宁波市物业专项维修资金管理办法》[11]，宁波市住房维修金制度框架已基本建立。

住宅共用部位共用设施设备维修基金（或称房屋维修金、物业专项维修资金）制度是宁波住房维修的根本制度。

根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》，目前宁波房屋专项维修资金制度具有以下特点。

1、统一交存。指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。

2、建账到户。有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。

3、专款专用。指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。

4、业主决策。指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。

5、政府监督。指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。

目前，宁波市专项维修资金在管理模式上，实行业主自主管理和政府代为管理相结合的方式。市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政局负责全市专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理局所属的维修资金管理单位具体负责海曙、江东、江北、高新园区维修资金的日常管理工作，其他各县（市）、区房产管理部门会同同级财政部门负责本辖区房屋维修资金的指导和监督工作。

参考文献

[1] 建设部. 共有住宅售后维修养护管理暂行办法（建设部19号令）.1992

[2] 国务院. 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发23号文件).1998

[3] 李晓林. 关于百姓住房维修基金监管使用的建议[R].2005

[4] 国务院.物业管理条例(国务院令第379号).2003

[5] 建设部、财政部. 住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）.2005

[6] 第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法.2007

[7] 国务院.国务院关于修改《物业管理条例》的决定(国务院令第504号).2007

[8] 建设部.房屋建筑工程质量保修办法(中华人民共和国建设部令第80号).2000

[9] 建设部、财政部.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房[1998]第213号文).1998

[10] 宁波市政府法制办.宁波市物业专项维修资金管理办法(草案).2010

[11] 宁波市政府.宁波市物业专项维修资金管理办法(宁波市人民政府令第182号).2010