房地产开发成本控制与管理思考

【摘要】随着我国加入WTO后，经济开始快速发展，大规模的房地产建设加速开展，房地产行业成为我国经济增长的主动力。据统计，2012年前10个月内，我国房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，房屋施工面积538149万平方米，房地产开发投资57629亿元。房地产的增速和巨大的市场资源，使得如国际知名房地产服务机构“高力国际”等外资地产进入我国房地产市场。报告显示，2007年9月至2009年上半年，全国共有2728家外商投资房地产开发的企业。外资企业进驻国内市场，加剧了房地产的市场竞争。开房地产开发中的成本控制也成为房地产企业的主要工作手段。

【关键词】房地产开发 房地产成本成本控制管理思考控制

中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：

一．引言

我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。

二.对房地产开发成本控制的分析。

1.房地产开发成本的组成和控制方法。

一个房地产项目的主要开发成本包括以下内容：

（1）土地成本。

（2）前期费用。

（3）工程成本。

（4）管理成本。

（5）营销成本。

（6）财务成本。

（7）其他费用。

成本控制是以成本的发生为基点，根据预定的成本目标，对实际生产过程中的一切生产资料消耗通过指导、限制和监督，及时纠正偏差，促使成本下降，事项预定的成本的目标。在房地产的开发成本中，土地成本、管理成本、财务成本及税费等在项目开始初期即可基本确定，其变化幅度较小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本会随着项目的变化而变化，其中涉及因素较多而且较复杂，在前期预算和后期统计中，差异较大，这部分具有可控性强的特点。在成本控制中要以工程成本控制为主，将营销成本和工程成本作为控制的重点。

在房地产开发项目开始阶段，要对项目各建立成本控制目标，将目标按类别分解，责任落实到部门。房地产开发单位成立有公司总经理为首的成本控制小组，定期对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对项目成本和预算产生差距的部分要及时纠正，并提出解决措施。

2.房地产开发成本在各阶段的控制要点。

（1）初期阶段。

在房地产方案设计阶段，要对市场需求进行调查了解，建多少层、多少花园、配置哪些基础设施等，通过容积率指标控制面积。通过比较确定单体平面和户型，对户型做多方案的设计，对建筑面积、套内面积和公摊面积进行比例测算，确定最合理的户型结构和搭配，以取得最大销售面积。对各方案搭配的配套设施、绿化面积、道路等进行土地成本和建造成本的分析和比较，对各方案的建设工期、销售预期及价格等做以比较，编制投资的预算额度。

在初步设计中，要按照批准的设计任务，对设计规模和标准、工程数量和预算指标等方面进行控制，充分考虑施工可能出现的问题和处理的经济性。对施工图设计时，要对不同形式的基础工程以及不同结构体系对工程造价的影响进行比较，选择合适的基础形式和结构体系，对施工方法和材料选用等细节部分要注意把握。通过分析比较，要在保持功能不变的情况下，尽量使成本降低。

在选择施工方案时，要对施工设备的选择、基础土方、运输方案、材料费用等进行比较选择。材料选择时，要考虑材料质量、价格以及运输的成本，选择机器设备时，要对机器的运行成本和使用寿命以及配件价格和维修费用进行比较。

施工图设计预算阶段，要根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算工程量，结合实际的施工方案，安装现行的规定，确定单位工程或单项工程的造价。施工图编制时，要尽量采用限额设计，确定各设计阶段的造价计价，严格控制不合理的变更，保证总的投资额不超标。在进行成本预算时，要对历史数据进行搜集整理，结合当前的市场实际情况，对材料、人工、税费按照市场价格进行调整。对工程的概况、建设的标准以及经济指标和技术指标进行明确。

设计阶段是开发成本中最关键的阶段，其对工程造价影响的可能性为70%-90%，控制工程造价的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。

（2）施工阶段。

在工程项目施工中，常常出现使用材料、施工进度、工程量以及设计的变化，随之带来的是成本目标和预算不相符。这种情况下，要对工程的变更原因进行控制，对工程变更要在不提高建设标准、不影响工期和施工范围的情况下，同时要建立工程变更的相关制度，进行严格的审核。在施工阶段，要严格控制人工和材料的消耗管理，对市场价格信息要加强了解，要严格控制工程变更，按照合同约定拨付工程的进度款。

在施工时要建立工程变更审查和流程制度，要充分对市场价格进行了解和调查，对材料和设备要建立确认质量确认价格的制度。

（3）竣工阶段。

竣工阶段要对合同条款进行审核，按照图纸核实施工量和单价，要检查隐蔽验收记录。

三.房地产开发成本控制的思考。

目前，我国很多地区普遍存在房价偏高的情况，在这种环境下，消费者信心未恢复，对楼市的观望情绪较浓，对房地产的投资性被压抑。前几年的高价拿地项目在这几年的集中上市，房地产上存在大量存货，这对房地产企业的资金也带来了压力。消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，房地产开发商对成本的控制将变得越来越重要。

房地产行业习惯通过在招投标中低价中标进行成本控制，从另一方榨取利润。在现在的情况下，要转变成准确了解客户需求，做出高性价比的房产。在招标阶段和施工阶段的成本控制的同时，也要注意关注产品定位和设计的管理。在进行成本控制中，不能当当只做好成本的预算和核算，更要将核算变成实际的控制。

在土地成本中，要尽可能的争取优惠价格同时要加强项目可行性研究和论证。在前期费用中，要利用优惠政策，争取减免费用。在工程成本中，要设计出最具性价比的产品，开展设计阶段的成本控制和限额设计，严格控制工程变更审核，加强采购管理和新工艺的应用。在后期要对营销策略进行跟踪确认，对各成本费用要确定支出标准，同时加大费用支出的审查力度。

四．结束语

通过施工前的设计阶段和施工实际控制阶段以及后期的成本核算，成本控制要贯穿房地产开发的全过程。房地产开发企业通过各阶段的成本控制可以提高投资效益和增强管理水平，在成本控制中，要多比较多评价，多预测多核算，多管理多控制。做好成本控制，优化管理，以最少的成本，满足需求的功能，获得利润的最大化，这样才能保证企业健康发展。

参考文献：

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