尴尬20%

近日，石家庄市新出台的《石家庄市物业管理条例》规定：“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费。”这项关于空置商品房物业管理费可以折价缴纳的制度以地方法规的形式一经出台，就成为社会关注的焦点，有人为这一规定拍手叫好，有人却强烈反对，甚至有人发出“劫贫济富”的抗议。那么，空置房减免物业费究竟是否合理?目前相关法律法规对该问题如何规定?在实际工作中该问题如何得以解决，不同解决方法的结果又怎样?这一系列围绕空置商品房物业管理费而展开的问题，值得理论界和实务界认真思考和研究。

争执缘起不同的物业服务理念

从世界范围看，物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言，尽管产生的初期是由各级政府推动的，但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因，而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说，物业管理服务商品是通过市场交换而产生的，只不过这种市场交换和其他消费品不同，体现的是集体服务商品的买卖，而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换，这种物业管理服务商品具有公共产品的性质，从一定意义上来讲，不具有分割性。正因为如此，我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规，当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住，无论业主拥有的物业是否投入使用，业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而，就业主而言，以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置，业主都必须全额缴纳物业管理费，在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此，对于大多数空置房业主，在缴纳物业服务费时，就选择了拖欠，甚至拒缴。

笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间，曾对多个住宅小进行调查，其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费，只是不愿交纳全额物业管理费；部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说，空置商品房物业费究竟该不该打折，在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。

从理论上讲，对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突，即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房，这是两种截然不同的观点。第一种理念认为，物业服务的客体是业主，物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内，但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务，所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主，而不仅仅是房子，提供越来越优质的服务，以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为，物业服务的客体是房子，物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内，无论有没有人居住，理论上都享受了物业的服务，自然也就应该缴纳全额物业费。

成本与收益的比较

物业管理服务商品的交换是一种市场经济，市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人，都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以，不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念，最终的结果是由业主支付物业服务费，而不是空置商品房支付物业服务费。

由此可知，站在业主角度，根据成本与收益原则，业主认为没有享受全部的物业服务，物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此，一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费，要么选择拒绝缴纳物业管理费；即使有少数业主全额缴纳物业管理费，也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提，非自愿缴纳。

那么，站在物业管理企业的角度，根据成本和收益原则，物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本，但可以减少部分成本。目前，按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项，其中由于空置房的存在，可以减少部分开支，如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支，无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础，当然，这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外，对物业管理企业而言，对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费，特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费，实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系，都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率，但从长期看，其实是增加了企业运行的成本，毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此，在实际生活中，这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费，提高收缴率，最终获得收益的原因。

空与非空还需区别对待

从以上探讨可知，无论对业主还是对物业管理企业，无论是从物业管理服务商品的市场属性，还是从成本收益的角度，对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决，最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。

但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说，空置商品房物业管理费具体要如何缴纳，按什么标准缴纳，什么情况下属于空置商品房，空置多长时间可以减免等，却又没有具体的标准。正是由于缺少标准，目前这类纠纷和争执在全国各地都存在，而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。

前文所述，石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费”，这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的，但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用，还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免：第一，空置期为三个月的划分；第二是20％缴纳比例的确定。

就空置商品房物业管理费减免而言，目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看，凡是一经装修准备入住的业主，对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况，对每年集中供暖期而言，三个月的空置期基本达到一半的时间，因此对空置房暖气费收取可以依照此原则，但对于物业管理而言，三个月的空置期相对较短，即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续，也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此，从比较实际的角度出发，笔者认为应分为两种情况，一是一直未人住的，空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止，作为空置期；另一种情况是已经入住但中途空置的，以年度计费来算，空置期应达到连续六个月以上，计算空置期。

第二，关于20％的缴纳比例是参照空置房暖气费在空置期间缴纳标准制定的，但这一标准直接用于空置房物业费的缴纳，其实并不妥当。原因是，对集中供暖而言，一旦前期所有的供暖设施安装完成后，安装成本就成为沉淀成本，无论后期用户数量如何变化，这部分成本都无法改变。在后期供暖中，空置房用户没有增加供暖公司供暖的变动成本，但其所缴纳的20％的供暖费，对供暖公司而言相当于回收部分成本。但对于物业管理而言，由于物业管理服务产品难以分割，具有一定的公共物品属性，即使如前文所述可以降低清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等部分运行成本，但其降低的比例肯定达不到80％。笔者经过调查，在目前多个住宅小区中空置商品房物业管理费打折缴纳多以50％--70％的比例达成协议。

当然，还有人提出对空置商品房物业管理费打折收取，有助于降低投机炒房业主的成本和风险，不利于真正购房者权利的保护。其实，能否真正抑制投资炒房，并不在于空置商品房物业费是否打折，更多应该通过税收、利率等相关政策的实施来实现。