试析城市人口的变化对房地产投资的影响

【摘 要】本文结合我国众多城市中所统计出来的数据进行分析，利用多元线性的回归模式，于各个城市多个因素中，选取了影响房地产投资的有关人口这个大因素。得出了人口对房地产的发展与投资有着非常重要的影响结论。

【关键词】城市人口；房地产投资；分析研究

随着我国经济的快速发展以及城市化的脚步不断加快，我国城市的集聚效应越来越明显，城市化中的集聚效应带来了一些列现象，其拉动效应已经影响到我国各个行业。集聚效应为城市与区域经济理论中最为经典的思想。本文作者查阅大量的资料，使用路径分析模型以及回归模型，对现阶段我国集聚效应以及房地产投资二者关系进行分析研究。

一、研究分析方法

我国很多的城市无论是在面积经济规模，还是人口基础设计等各个方面，一直都有着很大的差异。从相关的研究分析结果来看，通常认为北上广（即北京、上海以及广州）为超大综合性质的城市。在城市经济结构、职能以及政策等相关因素的作用下，一些城市已经形成了多中心的发展形态，城市的发展规律和一般的单一中心城市相比存在着较大的差异。结合上面的实际考虑，本文所研究的城市选取的标准为城区非农业性质的人口在100万到300万之间的城市。

二、城市人口与房地产分析研究

随着社会生产力的不断发展，引起城市数量的增加、城镇人口聚增、城市用地规模的扩大以及城市人口在总人口的比重不断攀升，显现出一种乡村向现代城市社会逐渐转变的现象，称之为城市化。房地产业是以开发、经营、管理、维修和中介等多种形式为主的行业，是随着人口量增大和城市化进程不断推进而发展起来的产业。（1）不同时间段城镇化程度对比。江西万载县十年前（2002年以前）总人口80万，现在93万；十年前人均GDP1000元，现在2400元；十年前城市化率22.5%，现在31.5%；十年前只有10个建制镇，今天已发展到14个建制镇；建制镇人口总量均增加20%，城镇规模增大，城镇功能不断完善。（2）房地产业与人口和城市化的关系分析。城市化快速发展导致城镇用地紧张和城镇人口增加导致用房紧张，助推房地产价格上涨。多种因素影响可以看到房地产业与城市化的发展相辅相成，相互促进。房地产市场状况、房地产展投资比重、经济发展、产业结构优化调整、城市化率、人口数量等指标是维系城市化发展与房地产发展的纽带，房地产与城市发展是同步关系。（3）城市化对房地产业发展的影响因素。影响房地产业发展的因素诸多，在区位条件、环境、人文因素、人口状况、经济、政策和法律制度以及城市化率，而城市化率集中体现了所有，是核心。城市化提升使得城市规模扩张，具体表现在增加用地、加速基础设施建设，学校、医院、公共设施、服务设施等得以改造，以税收增加财政收入，提供城市建设资金。建设资金给城市房地产业带来巨大的生产力。（4）房地产业对于城市化水平的影响原因。房地产业是一个高度综合和关联的行业，它是国民经济的支撑行业，从而影响着众多产业和部门的发展，城市的经济发展水平是评判城市化水平指标的重要一项内容。房地产业的发展有利于产业结构的调整，优化和升级，对城市面貌改观、优化生态环境、培植和完善城市的市场体系、加快城市化进程和建设步伐起着巨大的作用。

三、结果

城市的暂住人口此因素在我国各个领域的研究中涉及非常少，主要是因为在我国的计划经济体制下，我国现阶段的人口统计手段还依旧停留至户籍人口上，除非是某些特别大型的城市才有有关流动人口以及暂住人口的数据信息。上个世纪90年代之前，因为户籍制度的限制，我国城市的暂住人口的数量并不是根据市场规律所形成的，关键还是政策作用带来的结果。在第五次人口普查之前，我国人口普查关键统计口径为城市户籍人口，一直至第五次人口普查时，才将居住半年以上的统计口径加进去。现阶段随着我国市场经济体制的不断完善以及城市化脚步的加快，我国各个地方流动变得更加频繁与自由。我们知道，城市的发展离不开人口，但人口的发展在较大程度上又依赖真迁入人口的数量，很多的迁移模型与理论早已证明，经济因素与城市功能固有的吸引力为形成暂住人口以及促进迁移的关键原因，城市人口的迁移与暂住比例亦体现出城市的吸引力与发展程度。发展空间以及吸引力越大的城市，其对人口的吸引力亦越大，它们是完全成正比的关系。而对于房地产这个和城市集聚有着密切关系的行业，会随着各个城市逐渐放宽户口以及对住宅购置等因素限制，城市暂住人口的数量与比例对于房地产投资的关键影响会逐渐得到释放。

城市人口和房地产市场之间全面深入研究，取决于各种基础性数据资料的具体程度，因为很难获得我国城市人口中每个年龄阶段人口所占据城市总的人口比例，所现阶段很难进行更加深入的分析。

参考文献

[1]任正委.人口因素对房地产市场需求的影响——兼论中国房地产业的刚性需求[J].商场现代化.2008（17）

[2]王丽玫，李广辉.影响房地产价格的因素分析[J].廊坊师范学院学报：自然科学版. 2008（03）