城市规划与房地产开发关系研究

摘要：城市规划与房地产开发在宏观以及微观方面对于城市的发展具有重要的影响，随着房地产市场的不断发展，城市规划与房地产开发的矛盾问题不断出现，制约了城市的和谐稳定发展。本文首先概述了城市规划以及房地产开发的内涵特征，进而分析了两者之间的关系，最后提出了两者协调发展的举措，可以为相关规划管理人员提供科学的参考。

关键词：城市规划；房地产；关系；

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

0引言

城市规划属于一种政府行为，主要是对将来一定时期内的城市建设发展目标预先制定的一系列的部署，并在城市建设过程中分阶段实施，作为城市发展的基本依据，城市规划主要功能在于确保完善城市土地开发管理以及确保城市各项活动的正常进行。房地产开发则是企业针对住房市场需求并结合城市建设的近期需求，进行土地开发建设与经营管理的活动。城市规划属于从宏观角度分析指定城市发展战略，房地产开发项目则主要是基于市场进行的企业经营活动，因此两者在发展战略、时间角度、区位选择等方面具有不同的本质。但是城市规划的制定主要目的在于为保证城市建设目标的实现，对各项用地开发建设项目进行规范管理，而房地产开发则会直接影响到城市规划目标的实现。研究城市规划宏观调控与房地产开发关系，对于优化城市规划与房地产开发项目之间的协调关系具有重要的作用。

1城市规划与房地产开发关系研究

1.1城市规划对于房地产开发的影响

（1）城市规划对于房地产开发建设具有规范作用。房地产开发建设项目主要是企业或者房地产开发商基于市场需求以及经济效益进行项目的实施，在建筑风格、建筑容积、建筑密度、公共绿化等方面的考虑难以从城市全局进行，容易造成城市发展出现各种问题。而城市规划则对城市内部的各种土地功能进行科学合理的规划，并通过法律的形式规范房地产开发项目依照各种土地性质以及规模实施。通过城市规划明确城市不同发展阶段的空间区位、用地规模、环境要求以及建筑容积等各项指标，避免房地产项目建设对城市发展产生各种不良影响，提高城市的人居环境与生态环境质量。

（2）城市规划可以调节城市用地价格，并对房地产开发效益产生一定影响。由于用地功能的不同关系到城市的经济发展以及各项基础配套设施，因此土地的使用性质直接影响到土地价格。城市规划对于土地利用功能分区、土地配置以及基础设施的建设发展作出了详细的规划，起到对不同的土地规划利用形成不同的级差地租与级差地价，促进土地实现最有效的利用并保证土地使用效益的最大化。此外，土地使用效益与房地产价格具有直接关系，通过城市规划可以起到调节房地产价格，避免房地产价格失控带来一系列的社会问题，进一步起到优化房地产开发项目的规范化开发建设的作用。

1.2房地产开发对城市规划的反馈机制

（1）房地产开发将会影响到城市的空间结构布局。房地产对城市内部空间结构的影响主要体现在城市内部空间结构布局的重组以及建成区域的拓展延伸两方面。房地产开发会造成居住小区等空间分布的变化，从而构建新的城市功能结构，而随着城市内部由于发展逐步转变为商务中心以及高级住宅，而城市边缘地带农业用地逐步转变为工业用地，引起用地功能的连锁变化，对城市空间布局形成影响，并逐步影响到城市规划过程中对城市用地的功能划分。

（2）房地产开发对于城市的经济发展具有重要的影响作用。房地产开发对于城市的众多产业发展具有推动作用，因此会直接影响到城市内部的经济结构，改变城市性质进而影响城市规划。房地产开发对于城市经济的影响主要有以下几方面：首先，房地产产业作为我国经济的基础先导产业，已经成为推动经济增长的支撑点。其次，房地产开发会带动建筑以及公用事业等领域的不断发展，对于国民经济的发展具有联动作用。第三，房地产的开发会影响到土地制度以及房地产市场等领域的不断改革完善，并对市场经济价格体系产生影响，推动用地市场的不断发展，并最终影响到城市规划领域。

（3）房地产开发对于影响城市规划的城市景观具有一定的关联性。由于房地产开发会对城市内部的区位以及结构形态造成改变，而且房地产开发过程别是对于住宅小区，必须考虑到建筑设计、生态环境等各方面的影响，因而与城市景观具有重要的联动作用。房地产开发中也属于对于城市现有景观资源的改造与优化的一种方式，房地产开发与城市规划的共同点在于均是努力营造适合人居、具有特定的城市景观以及文化特色的城市环境。

2城市规划与房地产开发的协调发展措施

由于城市规划基于城市范围内对用地的科学安排，而房地产开发则是基于开发商自身经济利益所进行的经济活动，出发点的不同势必会造成城市规划与房地产开发之间具有一定的矛盾。实现两者之间的协调发展，对于保证城市发展中远期利益与短期利益得以实现，促进城市建设的和谐发展具有重要的作用。完善城市规划与房地产开发的协调发展，应着力从以下几方面入手：

（1）保证城市化规划的超前原则。城市规划必须具有一定的超前性，这样既有利于城市的长远发展，也便于房地产开发企业在进行投资建设过程中具有充足的时间进行项目评估以及各项准备工作，同时可以时时纠正房地产开发商的投资方向以及营销策略。

（2）房地产开发项目应以城市规划作为依据。在房地产开发过程中，应以城市整体规划作为参考依据，在项目开发过程时兼顾项目的公共服务性，不能只考虑项目开发建设的经济效益，应综合考虑项目开发建设以及建筑环境设计对城市发展以及生态环境的影响。

（3）城市规划管理部门应提高其能动作用。在城市规划过程中，由于项目开发建设的决策并不是由城市规划管理部门所决定，城市规划部门只有相应的建议以及否决权，这在一定程度上限制了对于某些房地产开发项目的管理。城市规划部门应积极主动的提高其主观能动作用，为项目开发建设提供科学合理的控制指标，在吸引建设投资的同时，完善城市发展的战略规划。

（4）加强城市规划与房地产开发之间的协调沟通。房地产项目在决策实施过程之前，应服从城市整体规划，同时在项目上马实施过程中，应及时将各种问题及新情况反馈给城市规划部门，通过协调沟通避免各种影响城市发展的问题出现。

（5） 确保城市规划与房地产开发具有目的一致性。城市规划以及房地产开发虽然具有不同的出发点，但是两者却有共同的目标即实现城市建设的完善。因此，城市规划部门在加强房地产开发管理的同时，尽量使房地产开发易于实施，制定更为科学合理的城市区域规划方案。而房地产开发部门，则应在顾全大局的基础上进行其经济活动，将城市规划内涵在项目开发过程中得以实现，实现两者之间的良性发展。

结语

城市规划对于城市区域的房地产开发具有政策引导以及宏观调控的作用。随着市场经济的不断深化发展以及现行管理制度的不完善，城市规划与房地产开发之间的协调发展问题不断出现，对于城市的可持续发展是十分不利的。因此，明确两者之间的关系，并通过科学合理的措施保证城市规划有效的调控管理，是实现城市规划与房地产开发稳定发展，共同进步的关键措施，对于实现社会经济秩序的稳定也具有重要的意义。

参考文献：

[1]程炼 城市规划与房地产开发相互关系及其协调 [J] -安徽建筑工业学院学报（自然科学版）2007(4).

[2]何庆华;梁智雄 浅谈我国生态建筑设计的研究现状及对策 [J] -科技经济市场2006(3).

[3]李启超 城市规划下的房地产开发——理论分析与经济学研究 [J] -河南建材2009(4).

[4]刘莉莉.城市规划对房地产开发的引导和控制.[D].武汉，华中科技大学，2007