房屋按揭与抵押的异同

时间:2022-02-07 11:11:04

房屋按揭与抵押的异同

摘要:一直以来,衣食住行都是人类生存的基本需求,而其中极为重要的就是居住所需的房屋。购房置业对每个家庭来说几乎可以说是一项最大的投资,但是等攒够了买房钱,人也老了。根据这种现状,于是就出现了按揭贷款买房的方式。置业者用少量的钱购得预售房,取得了房产权益,房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益,而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款,获取收益,三方当事人各取所需。为了更好地将“房屋抵押”这种传统融资担保方式与目前较为流行的“房屋按揭”的融资购房方式进行区分,笔者试从以下几方面对二者的异同进行比较分析后发表如下浅见。

关键词:房屋按揭 抵押 区别

一、房屋抵押和房屋按揭的概念

房屋抵押是指借款人(或第三人)将自己有权处分的房屋以不转移占有的方式向抵押权人(银行等金融机构或其他法人、个人)提供债务履行担保的行为,债务人不履行到期债务的,抵押权人有权依法以抵押的房屋折价或变卖所得的价款优先受偿。房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为,指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款,并将所购房屋设定担保,由银行收存保管购房人的购房证书和文本,并办理期房或现楼抵押登记,同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人,向银行承担回购保证义务。

需要说明的是,在我国盛行的按揭一词并不是法律术语,我国现行的法律、法规在默许“按揭”存在的前提下,并没有在任何法律文件中使用。

二、房屋抵押和房屋按揭的相同之处

1.房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款,都不需要转移对按揭标的或抵押物的实际占有与使用。尽管如此,抵押权人或按揭银行对该房屋是具有一定支配力和物上请求权的,具体表现在:①房屋抵押人出卖抵押物时均须由抵押人或抵押物的买受人用抵押物的价金提前清偿抵押权担保的债权,或者将价金交抵押权人同意的第三人提存。而房屋按揭中的购房人在出售按揭中的房屋时,按揭银行通常会要求购房人提前还清按揭款后,即实务中所称的“赎楼”,才同意出售。②在抵押或按揭的存续期间,抵押人(按揭人)应妥善保管在抵押或按揭中的房屋,并负责维修、保养的行为,如果由于自身过错或其他原因导致该房屋的价值减少,抵押权人或按揭银行有权要求其限期恢复房屋价值或向抵押权人提供与减少的价值相当的担保。③抵押或按揭期间,未经抵押权人书面同意,抵押人(按揭人)不得将该房屋出售、变卖、赠与、出租、重复抵押、偿还债务等或以其他不适当的方式处分房屋。

2.按揭人、抵押人都是通过履行约定义务(按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等)以解除这一担保(按揭或抵押),回复对担保标的圆满权利状态。

依据我国《担保法》第46条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用,抵押合同另有约定的,从其约定”的规定,房屋抵押所担保的范围为债权实际清偿时所存在的范围,包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。这一点与实际操作上大多数银行提供的房屋按揭合同中约定所担保的范围是一样的。二者的还款义务人都是通过履行了约定义务,才能够彻底解除房屋的这一担保。

3.二者在形式上都要求采用书面形式。不管是房屋抵押也好,还是房屋按揭也好,都要求先签订书面的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同时,依据《担保法》第41条“以土地使用权、房屋、其他土地定着物、林木、航空器、车辆、企业设备和其他动产进行抵押的,都必须经过主管部门的登记,抵押权才能设立”的相关规定,经过抵押的房屋必须要到房管部门进行抵押登记才能发生法律效力。而在房屋按揭中,按揭银行通常会要求将权利证书交其保管,权利证书包括:生效的房屋买卖合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件、保险单文本等。如果是现房,还要求办理房屋的他项权证书交银行保管,并办理抵押登记。如果是期房,登记机关应当在抵押合同上作记载。

三、房屋抵押和房屋按揭的不同点

1.法律关系主体上的不同。房屋抵押的主体涉及三方当事人:借款人、贷款人(也可称为抵押权人)、房屋抵押人,而房屋抵押人即是有权处分房屋的人,既可以是借款人本人,也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主体是购房人(借款人)、房产商、按揭银行(贷款人)。特别要指出的是,房屋抵押中的贷款人既可以是银行等金融机构,也可以是企事业单位法人、自然人或其他机构,但房屋按揭中通常有按揭银行的参与,即贷款人必须是银行。

2.贷款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是为了融入资金,既可以用于购房,也可以用于其他项目的投资,不一定必须用于购买房屋或从事工程建设,贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全;房屋按揭中购房人向银行所借款项,只能是专款专用,其目的是为了购买期房、或现房,或用于在建工程的开发,按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全,房产商参与提供担保的目的是为了卖出房屋。

3.法律关系内容上的不同。房屋抵押只涉及两个法律关系:主债权债务关系和抵押关系。而房屋按揭则涉及多种法律关系:①按揭人(购房人)因购房和房屋开发商之间产生的商品房买卖关系;②按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的与按揭权人之间的按揭贷款关系;③按揭人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保关系;④房屋开发商为了确保按揭人清偿贷款而与银行产生的保证关系;⑤为了避免资金划拨中的麻烦,购房人授权银行以购房人的名义将贷款划入开发商的账户而形成的委托关系。在这些错综复杂的法律关系中,商品房买卖关系是按揭的基础性法律关系,按揭贷款关系是按揭的核心关系,担保关系、保证关系是按揭的从法律关系。

4.法律关系的客体不同。房屋抵押与房屋按揭虽都与抵押有关,但法律关系的客体不同。房屋按揭的客体是所购的房产,目前银行实务中按照按揭房屋的形态将按揭分为甲类按揭贷款(楼花按揭)、乙类按揭贷款(现楼按揭)和在建工程按揭。而房屋抵押的客体是抵押人有权处分的房屋,且必须是已经建成并办妥房地产权证的现楼。

5.买卖合同以及担保合同标的物的区别。在房屋按揭中,房屋买卖合同的标的与担保合同的标的应该具有同一性,即所购房屋按揭给银行提供但保的房屋是相同的。而房屋抵押合同中标的物与抵押物可以不具有同一性,它是以自己或他人合法拥有的房物作为提供担保的抵押物。且该抵押物是现实存在的,是一种既得权。

6.权利的实现不同。房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房屋抵押,房屋抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房屋抵押权即归于消灭。

而在房屋按揭合同中,当按揭人不履行债务时,在实务中,目前通行的做法主要有三种:第一、由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的(一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例进行回购);第二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房,这种做法与实现抵押权的方式是相同的;第三、由担保人(房地产开发商)承担连带保证责任。

上一篇:质量风险管理在制药企业的应用 下一篇:修井作业中套管损坏原因分析及对策