房地产业融资策略创新性探究

摘要：一直以来，房地产业不仅是我国的支柱产业，而且在支柱产业中还处于领军地位。房地产业的发展，对我国的国民经济有着重要作用。作为资金密集型产业，有效解决房地产业的融资问题，不仅可以促进房地产业的良好发展，而且可以促进我国经济指数的增长。对此，本文从分析我国房地产行业的融资现状着手，考察了国外近年主要融资渠道，并结合国外先进经验对我国房地产行业的融资提出了政策建议。

关键词：房地产业 融资渠道 政策建议

自从我国加入WTO以来，经济发展势头良好，GDP指数增幅迅猛。但是，在我国经济运行中，一直存在着诸如固定资产投入过快的结构性矛盾。房地产业是为人民大众提供生活必需品的基础产业，其在高速发展的同时，房价增长过快，举世瞩目。为了防范房地产泡沫，我国相关部门陆续采取措施，对房地产融资进行限制。2010 年，中央政府针对房地产行业提出口号“管严土地，看紧信贷”，通过宏观调控措施抑制作为房地产业两大命脉的土地和资金的拨付。此外，国家从2010年开始，到2011年8月份，已经超过10次上调了人民币存款准备金率。这些政策都使得房地产业的融资面对越来越大的压力。因此，在当前，更新房地产行业的资金运作观念，有效结合房地产行业的金融资本和产业资本，开展多渠道融资渠道，已经成为房地产业生存、发展的必经之路。

一、我国房地产业融资现状

1、融资渠道单一，主要依靠国有商业银行贷款

现阶段，我国房地产行业资金来源主要有五部分构成，即政府预算内资金、国外资金投入、国内资金贷款、企业自筹资金，以及其他资金。虽然资金融集来源广，但是，从20 世纪 80 年代中期开始，伴随着我国我国国有商业银行的发展，房地产业的资金来源基本是依靠向国有商业银行贷款。银行贷款的层面已涉及房地产开发、施工建设、房地产销售，以及土地储备等方面。国有商业银行已经成为我国房地产业资金的主要供给者。房地产业的融资渠道已经变成依靠国有商业银行贷款的单一渠道，融资方式过于单一。

2、各种融资来源都有其本身局限性

虽然上文提到，我国房地产行业资金来源主要有五部分构成。但是，各种房地产资金筹集来源都有其一定局限性。比如，作为房地产业重点资金来源的国有商业银行贷款，在具体审批时，对房地产业的项目工期进度、企业自有资金数额等均有了较高的要求。因为审批难度的增加，使得很多房地产业被银行拒之门外。此外，房地产直接融资的现实情况是审批环节过于繁复，办理手续过于复杂，融资成本过高，尚缺少国家法律政策的支持。像上述两种方式一样，其他各项融资措施也存在着各自融资缺陷。

3、房地产业融资的法律环境不完善，存在法律和政策障碍

由于房地产业是我国国民经济的支柱性产业，政府对房地产业的重视程度一直较高，近些年来，政府出具了一系列有关房地产业的政策法规，2010 年还对房地产行业提出了新口号。但是由于我国房地产业发展迅猛，截止到目前为止，仍未有一套相对完善的法律法规对房地产融资进行保障和限制，房地产业融资的法律环境不完善。与此同时，我国国内的金融资本市场也不够完善，许多国外先进融资方式在我国由于条件的限制都无法实施。我国房地产融资环境需要进一步开发和创新。

4、缺少合适的融资渠道引入外资

当前，我国对房地产投资业务还不允许国外资本直接投入，只允许以合作或者入股的简介方式引入外资。另外，我国房地产业投资期限长、相应资金流动慢，国外资本引入之前，需要拥有明确的资本退出机制。而资本退出机制需要借助相应的金融工具，比如债券、基金等。这一切都使得引入国外资本存在困难。但是，国外资本对于我国房地产市场而言，相当于一片肥沃的土壤。因为没有合适的资金引入措施和有力的金融工具作为保障，却使得国外资金在我国房地产市场的投入只占了全部房地产资金融资的很小一部分。

二、国外房地产主要融资方式简介

相比较于我国，西方国家房地产市场发展相对成熟。在房地产资金融入方式上，西方国家主要通过信托投资、债券、房地产基金等形式自行筹集资金；而不是像我国主要利用向国有商业银行贷款或者通过企业上市发行股票。我国若想改革房地产融资市场，就要创新原有的投资方式。而想要创新，想要开辟多元化融资渠道，不妨先借鉴国外的先进经验。笔者在此特意介绍国外三种比较流行的房地产业融资方式。

1、房地产信托

房地产信托主要在德国和日本应用比较广泛。虽然各国对房地产信托的定义并不相同，但是作为信托业务的一种，房地产信托在本质上是一种委托关系。房地产信托使得房地产业的资金来源更具有广泛性，运用起来也更具有灵活性。此外，从法律意义上讲，信托的表外资产与自有财产并不发生关联，即使信托公司破产，信托的表外资产仍然存在。因此，信托资产拥有独立性和破产隔离功能。

房地产信托作为房地产业资金融通的重要途径，是金融业和房地产业相互融合、共同发展的产物，也是市场经济发展到一定程度的必然结果。信托业在为房地产业的发展提供大量的资金的同时，还又依靠房地产业使其自身得到了良好的迅速发展，使房地产业和金融信托业得到了共赢的效果。

2、房地产产业基金

房地产产业基金在美国应用最广。通过汇集社会上不确定投资者资金形成，具有独立性。通过专门的基金管理人操作，直接投资于房地产业。是一种风险和利益公担共享的集合投资制度。

在美国，房地产产业基金主要有两种形式：有限合伙制房地产产业投资基金；房地产投资信托基金，即俗称的REITS方式。当汇集了社会上不确定投资者资金之后，对房地产投资具有丰富经验的基金管理人员将这部分资金投资于与房地产相关的证券、股票、房地产项目、抵押贷款等，将投资所得的收益分配给资金投资者。

3、房地产住房抵押贷款证券

20 世纪70 年代，住房抵押贷款证券化(即MBS) 在美国兴起。随后通过不断完善和发展，成为继美国之后的加拿大、澳大利亚等西方发达国家房地产市场的重要融资手段和工具。

住房抵押贷款证券是房地产证券化的一种，是由专门负责房地产抵押贷款的机构汇集其所持有的抵押债权，按性质划分为不同的抵押贷款。在特定目的实体有需要时，可以对相应部门的抵押贷款进行购买，购买后通过重新组合，利用政府或其他机构的担保，以证券的形式出售给投资者。

三、对我国房地产业融资的政策性建议

1、对我国房地产融资体系进行多层次扩展

当前，随着不同房地产企业的融资需求越来越多样化，建立一个多层次的房地产融资体系是我国现阶段房地产市场亟待解决的问题。建立多层次房地产融资体系，关键是要根据企业不同性质，设计出具有自己特点的房地产业金融产品，通过提供不同的融资产品的形式服务于不同房地产企业，从整体上减少房地产企业对银行贷款的依赖。

对此，笔者提出了三种措施：

其一，在进一步扩大权益融资比例的同时，行业整体债务依存度需要降低；

其二，针对大型房地产企业，通过发行短期债券的形式进行融资；

其三，针对中小型房地产企业，通过大力发展房地产投资信托基金的方式进行融资。

2、完善房地产业融资的法律环境，对房地产业融资提供法律和政策保障

虽然政府对房地产业的重视程度一直很高，近些年来，政府也出具了一系列有关房地产业的政策法规。但是由于我国房地产业发展迅猛，截止到目前为止，仍未有一套相对完善的法律法规对房地产融资进行保障和限制。房地产业融资的法律环境严重滞后于房地产业融资的发展。因此，必须完善房地产业融资的法律环境，对新型融资工具的资产组合、组织形式、收益来源和分配以及流通转让等作出严格规范，对房地产业融资提供法律和政策保障。

3、建立合适的融资渠道引入外资

国外资本对于我国房地产市场而言，相当于一片肥沃的土壤。但是当前，我国对房地产投资业务还不允许国外资本直接投入，只允许以合作或者入股的简介方式引入外资。而且由于对资本退出机制等方面的限制，使得引入国外资本存在困难。我国应在外资的资本退出机制和资金引入形式上有所开阔创新，建立合适的融资渠道引入外资。

与此同时，国外资金具有一定的逐利性，其大量进入我国极有可能对国民经济的发展产生不可估量的影响。因此，有关部门在扩展渠道引入资金的同时，还要密切关注外国资金进入我国房地产业的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

4、实现融资产品的多样化，加快金融创新步伐

目前我国房地产金融市场有两大板块，即一级市场和二级市场，但是后者尚未真正建立起来。在扩展房地产业融资渠道的同时，可以将风险高、价值大的融资产品进行重新打包和评估，开发衍生金融产品，实现融资产品的多样化。使广大人民成为房地产业的直接投资者，享受到房地产业的投资收益。

参考文献：

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