怎么识别对购房人不利的合同条款

张先生在一次房展会上看中了某楼盘的一套房子,觉得户型设计、位置和价格都不错,与自己的理想很接近,且“五证”齐全,便二话没说,当时就签了购房合同,并且还交了购房款三分之一的定金8万元人民币,只等合同约定的交房日期一到就可迁入新居了。但已时过关年,发展商仍交不了房,张先生当初的兴奋劲儿也随着这半年来频繁地找发展商的过程消失了,剩 下的只是无尽的烦恼。气愤之余,张先生想到要通过法律途径解决,便找律师咨询。律师在对合同进行审查的过程中发现,下列条款对张先生极其不利:

一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在5%,如误差超过5%,按实际情况多退少补。从目前了解的情况看,购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少,如果互不结算,吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是十分明显的。

二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商若没有按时交屋,却什么惩罚措施也没有。这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。

三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与开发商无关,开发商不负违约责任。这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力,若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以,这一条应当从合同中删去。

四、合同约定:发展商交房后三个月内负责办理产权证。

这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没有意识到。甚至出现这样的事:发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙,否则不给。到头来购房者还是住不进新房。

因此,律师建议购房者应将交房的含义具体化,即规定为:交房屋钥匙。否则,应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办,很多合同里却没有规定,以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为:若不能按时办理,则可约定违约金或可解除合同,要求退房。这样,购房者的权益才能得到充分保障。五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里,只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用,不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的,希望也能引起其他购房者的注意。