浅谈房地产开发中的工程成本控制

摘要：当前房地产市场竞争激烈，房地产企业有必要将重点放在开发成本控制方面，加强管理项目，有效控制开发成本，提高经济效益。基于此，主要探究了房地产开发工程成本控制中的问题和对策，为房地产开发商提高利润提供依据。

关键词：房地产；开发；工程；成本控制；问题；对策

中图分类号：U445.5 文献标识码：A

在当前的房地产行业中，商品房的购买率和商品房的开发率相比差距很大，也就是说供大于求，主要由于开发商的开发成本不断提高，为了尽可能的提高利用，开发商不断提高房价，可是大部分消费者不能承担过高的房价，所以出现了商品房控制的情况。为了推动房地产市场的健康发展，房地产商要有效控制成本。

一、房地产开发项目成本控制的概述

房地产开发项目成本控制不是只控制施工成本，也不是节省某一个阶段的费用，而控制全部工作人员和整个过程，充分利用企业资源，规划和控制开发项目全部成本构成，促使企业综合效益的长远目标得以实现。成本控制主要由房地产开发项目全部员工完成，主要对项目立项、审批、设计、施工、销售全部环节进行控制，主要预算、计划、核算、分析和考核房地产开发费用。

二、房地产开发工程成本控制中存在的问题

（一）开发前缺乏成本意识

房地产企业并没有非常重视成本控制，也缺乏完善的成本管理控制体系，降低了成本管理工作的规范性。企业人员也缺乏成本管理意识，也就不会重视项目可行性；企业将大量资金投入到策划报告，忽视了设计阶段的成本控制。另外，有关人员缺乏全面的素质和技术，也不具备良好的预算知识，更没有对预算建材的价格进行充分了解，甚至在科学配筋环节浪费成本等。

（二）忽视控制事中和事前的开发成本

我国当前的房地产行业成本控制倾向于事后控制，而在事前和事中产生大量的浪费。例如，在建设招标投资过程中，因为招标市场不够规范，房地产开发商在很多项目上受到多种因素的影响，在拍板定案时缺乏自主性，例如行政力量过多参与、地方保护主义的影响，这些促使房地产市场无法实现公平。这样一来，招标投资也没有充分发挥成本控制的作用。

（三）传统信息管理方法的限制

企业应用传统的信息管理办法，利用财务软件或者办公软件录入分析数据，在很大程度上受到人为因素的影响，降低了数据预测以及分析的准确性和可靠性。当前，房地产事业不断发展，传统的信息管理已经不能适应其发展，如果继续使用传统管理方法处理企业大量的合同信息核对就会降低成本信息价值，也不能动态控制成本，也就无法有效控制房地产开发成本。

三、房地产开发成本控制的对策

（一）优化各阶段项目设计方案

首先推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。由于设计费依照建筑安装工程造价的比例取费，也就是建筑安装工程造价越高，设计费也就越高。所以，大部分房地产项目设计都会出现技术和经济脱离的情况。针对此类问题，房地产企业要进行限额设计，也就是不仅促使功能以及技术指标满足建设标准，以批准设计任务书和投资估算对各个专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模和标准工程数量和投资额等。此外，积极推动标准化设计的发展，设计师在设计时要依据国家、省、市推行的标准技术文件和图纸，不仅提高了设计效率，也节省建筑材料，最终控制成本。

其次，对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全、技术、合理以及使用，选择最切合实际、最经济的方案，进而对成本进行控制。房地产企业为了节能设计费用倾向于选择较小的设计单位，可是这会对设计效果产生影响，所以房地产企业最好公开招标，吸引更具实力和信誉的设计单位进行设计。房地产企业也要有自己的设计思路，不要设计单位说什么，就是什么。房地产企业自身也要进行相应的构思、研究、讨论、咨询以及决策，明确自己的设计思考，并及时和深入与设计单位沟通，促使设计方案具有一定的独特性。最后，房地产企业协调安全、适用、经济、美观之间的关系，选择最合适的设计方案，或者选取各个方案中的一点或者几点，组合到一起重构方案。

（二）将企业的管理费用降低

首先，房地产企业一般涉及广泛的业务，需要用很多车，企业管理费用中有很大一部分用到配备和管理公车方面。而房地产开发企业可以将个人私有车辆公用，也就是员工驾驶自己的车去处理各种事务，而在公务中车辆耗费的油费、停车费、过桥费等由公司报销，这样一来也能节能一大笔开销。

其次，精简机构。房地产企业要缩减人员，并提高人员质量。可是人员缩减是在确保公司正常运作的基础上进行的，并由重点岗位的人员兼职一些不重要岗位。同时，定期培训员工，促使员工不仅掌握本岗位的专业知识，也要了解自己所处项目的有关知识。比如，电气专业人员也对土建、装修等专业精通，这样有利于人力资源合理配合岗位和人数，节省了很多人力成本。

（三）加强管理施工阶段

首先，实施技术经济分析，对施工方案进行优化。房地产企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，促使他们积极的思考和建议，通过分析比较不同方案的技术指标，选择能够节约工程投资的方案或者措施，确保最终施工方案的经济性。

其次，加强管理设备以及材料的品质和价格。从企业的角度来说，产品质量并不是越高越好，如果超出一定范围，就会浪费质量，这样则会增加成本。房地产企业应该监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并且积极询问材料或者设备的价格，最终审定总包单位的采购质量和价格是否合理。房地产企业还要积极应用新材料、新工艺等，分析工程功能和材料性能，使用能够代替高价精品材料的低价经济材料。

再次，对工程变更进行控制。工程变更包括设计变更和施工变更。设计变更是由于设计不合理需要变更的，而设计变更尽量控制在最小范围，降低变更对整个工程带来的影响和费用增加。施工变更要遵循方便施工、不增加费用、不影响其他施工、鼓励降低费用变更、禁止方便而增加费用变更的原则。

（四）制定有效的约束和激励机制

房地产企业想要控制工程开发成本也要制定健全的管理制度，其中包括约束和激励机制。房地产企业纪检监察人员要全程监督招投标、签订合同、使用资金等环节，在监督和管理时严格依照已经制定的目标和制度，切实落实各种制度和目标。房地产企业要考核各个部门的每一个员工，将企业内部成本控制的成效和员工利益联系到一起，明确每一个人的责任、权利和利益，真正实施成本控制的奖惩措施，促使每一个员工了解有效控制成本能够增加企业的利润，需要大家一起努力。

四、结语

房地产开发工程成本控制是一项系统性较强的工程，有关领导和负责人要从整体出发，确保各个环境都能有效控制成本，综合人员、技术、制度等方面措施，提高自身的利润，提高市场竞争力。

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